Arşiv

Posts Tagged ‘Emlak’

İstanbul’un en gözde gayrimenkul alanları

Mayıs 27, 2010 Yorum yapın

Gayrimenkuldeki canlanmayı değerlendirmek isteyen inşaatçılar yeni yatırımları için arsa avında

Gayrimenkuldeki talep rüzgarı ile yelkenlerini şişiren konut üreticileri her ay 3-4 yeni konut projesini açıklarken, bir yandan da yeni yatırımları için arsa avına çıktı. Büyük proje yapmaya müsait imarlı arsa bulmanın güçlüğü nedeniyle arsa sahiplerinin projelerdeki payı yükseldi. Kat karşılığı oranları yüzde 15-20′lerden yüzde 30-35 seviyesine çıktı. Turyap Arsa satış yetkilisi Rauf Bozok, Boğaziçi’nin öngörünüm bölgeleri gibi kupon yerlerde oranın yüzde 40′lara bile yükseldiğini söyledi.

BİREYLER DE ARAYIŞTA

Yatırımcıların nakit parası olsa da arsa fiyatının yüksekliği nedeniyle kat karşılığı veya hasılat paylaşımını tercih ettiğini belirten Bozak, bu nedenle kat karşılığı anlaşmalarının payının yüzde 90′ı bulduğunu iddia etti. Bozok �irmalar parası olsa da kat karşılığı anlaşma yapmayı tercih ediyor. Projelerin doğal ortağı konumundaki arsa sahipleri güçlü, güvenilir bir firma olduğunda satış yapıyor, seçici davranıyor�dedi. Sahibinden. com verilerine göre bireysel yatırımcılarda da arsa talepleri hızlandı.

Nisanda şubata oranla satılan konut sayısı yüzde 42 artarken, arsalarda artış yüzde 100 oldu. Rauf Bozok, belli başlı firmaların en az 100-150 dönüm büyüklüğünde, 900- bin konut yapmaya müsait arsalara baktığını söyledi.Avrupa yakasında metrekare bedelleri 700-800 dolar, Anadolu’da 600 dolardan başlıyor. Sahibinden.com Genel Müdürü Burak Ertaş, bireysel yatırımcıların arsa iştahının da baharla birlikte canlandığını, nisan ayı sonuçlarının bunun göstergesi olduğunu söyledi. Ertaş �isanda arsa satışları konuttan bile fazla oldu. Buna karşılık işyeri ve bina sayılarında hafif bir düşüş yaşandı�dedi. Her 3 dakikada bir konut satıldığını belirten Ertaş ortalama 100- 103 bin TL seviyesindeki konutların hızlı satıldığını söyledi.

Nereler tercih ediliyor?

En fazla inşaatın yapıldığı İstanbul’da Avrupa yakasında, Beylikdüzü, Bahçeşehir, Hadımköy, Ispartakule, Kayabaşı, Arnavutköy, Fulya, Çağlayan, Sarıyer, Maslak, Silivri, Çatalca, Esenyurt, Başakşehir ile Anadolu’da Fikirtepe, Beykoz (Zerzavatçı, Örnekköy, Elmalı, Riva, Sancaktepe, Polonezköy), Kurtköy, Tepeören, Ataşehir, Çekmeköy, Şile, Şerifali, Alemdağ, Ağva, Akfırat arsa pazarlıklarının yoğun yapıldığı yerler.

HANGi ŞiRKET ARSA ARIYOR?

Sinpaş İstanbul, Ankara ve Bursa’da, Efektif Gayrimenkul Kağıthane ve çevresinde, Akfen Holding Anadolu yakasında, Kılıç İnşaat, Şerifali, Ataşehir, İçerenköy, Bostancı ve Göztepe’de, Terzioğlu İnşaat İstanbul’un çeşitli yerlerinde, Redevco İstanbul, İzmir, Adana ve Antalya’da, Koç Üniversitesi İstanbul ili Şişli, Beşiktaş, Kağıthane, Sarıyer’de, Fiyapı, İstanbul, Ankara, İzmir, Kocaeli, Kayseri, Bursa, Eskişehir Denizli, Tekirdağ, Samsun, Rize, Adana ve Urfa’da yer arıyor. Ağaoğlu İnşaat halen en fazla arazi stoğu olan firmalardan biri. Fi Yapı da arazi bulmak için Anadolu’yu karış karış dolaşacak bir otobüs aldı, 4 kişilik gezici ofis oluşturdu.

Selma Şenol

Kaynak: http://www.1insaat.com/tribe/textdetail?id=56003

Kategoriler:Emlak, Genel, Haber Etiketler:, , ,

Arsa ve Konut Alırken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Mayıs 24, 2010 1 yorum

Arsa Alırken

Söz konusu arsanın imar durumunun uygunlugu, dikkat etmeniz gereken en önemli husus. Satıcının sözlü beyan değil, resmi imar durumu belgesini size göstermesi ya da bir fotokopisini vermesi gerekiyor.

Tapu senedinde ada, pafta, parseli belirtilen arsanın size gösterilen arsaya tekabül edip etmediğini kontrol ettirmelisiniz.

Arsanin bağlı bulunduğu tapu sicil müdürlügüne giderek, tapu kütügüne bakıp, arsanın satışı ile ilgili aleyhte serh olup olmadığını da kontrol ettirmelisiniz.

Alacağınız arsa hisseli arsa ise, alinan hissenin, hissedar olunan arsa üzerinde tespitini yapmak mümkün degildir. Parselasyonu yapılmışsa, kroki üzerinde noter tarafindan tasdik edilmek suretiyle kime satıldığının belirlenmesi düşünülebilir.

Arsa alırken yatırım düşünüldüğünden, uzman bir gayrimenkul profesyoneli ile çalışmakta çok büyük faydalar olacaktır. Aksi taktirde paranız boşa gidebilir.

Konut Alırken

Alınacak emlağın tapu kaydı mutlaka önceden kontrol edilmeli.

Kat irtifakinin kurulup kurulmadığına, iskanin, yani yapı kullanım izninin alınıp alınmadığına dikkat edin. Eger alacağınız gayrimenkul inşa halinde ise müteahhidinin mali durumunu araştırın.

Müteahhidin kat karşılığı yaptığı bir inşaattan gayrimenkul alıyorsanız, müteahhitle mukavele yaparak, yaptığınız mukaveleye bitirme tarihi ve kullanılacak malzemeleri tek tek yazarak, gerekli miktarda tazminatları ilave etmelisiniz.

Alacağınız gayrimenkul kiracılı ise öncelikle kiracı ile yapılan kira kontratını incelemeniz, kiracıyla bizzat görüşmeniz ya da kiracı tahliye taahhüdü vermis ise tahliye taahhüdündeki tarih ile kontrat tarihini karşılaştırmanız gerekir.

Satış sonrası gelebilecek elektrik ve su gibi borçlardan kurtulmak için eski malikten, bu borçlardan onun sorumlu olduguna dair imzalı bir belge alın..

Tapu işlemi sırasında alacağınız emlağın değerini yeniden değerleme oranlarına göre hesaplayarak beyan etmelisiniz. Çünkü beyanınız eksikse ödenen alım satım harçları cezalı olarak size geri dönecektir.

Kategoriler:Emlak Etiketler:, ,

Istanbul’a Yakın Bölgelerde Yazlık Fiyatları

Mayıs 18, 2010 4 yorum

Mayıs ayı geldi, havalar nihayet ısınmaya başladı. İstanbullular yazın yaklaştığına ikna olunca, cuma akşamı iş çıkışı kaçılacak, pazartesi sabahı dönülecek mesafedeki yazlıklara talep yeniden canlandı. Biz de Bizans’tan beri İstanbullular’ın gözdesi Adalar, Tekirdağ, Şile üçgeni içindeki yazlıklar ve projeler hakkında size bir özet bilgi verelim dedik.

Havaların ısınmasıyla birlikte yazlık arayışları da başladı. Özellikle İstanbul’daki çalışan nüfus için Cuma günü iş çıkışı arabasıyla maksimum 1 saatte gidebileceği yazlık bölgelerini masaya yatırdık.

İster kiralık olsun ister satılık, yazlık mülklerin fiyatları, sahip oldukları özelliklere göre değişiyor. Şehre olan mesafe, denize yakınlık, manzara, özel dekorasyon, bahçe büyüklüğü ve yüzme havuzu fiyatı belirleyen en önemli kriterler arasında bulunuyor.

Silivri, Tekirdağ, Şile, Riva ve Adalar kısa süreli tatilleri bile değerlendirmek isteyen İstanbullular’ın gözdesi konumunda. Bu bölgelerdeki yazlıkların satış fiyatları 60 bin TL ile 10 milyon dolar (15 milyon TL) arasında değişiyor. Kira fiyatları ise 1.000 TL’den başlıyor, 20 bin TL’ye kadar çıkıyor.

60 bin TL’ye yazlık

Silivri ve çevresinde 1+1 ve 2+1 tipinde 60 bin TL’ye yazlık bulmak mümkün. Ancak bu yazlıklar biraz bakım istiyor. Ahşap doğramalı, müstakil ikiz villaların fiyatı ise 80 bin TL’den başlıyor. Silivri Remax ofis brokerlarından Hakan Yaşar, fiyatların 100 bin TL’yi aşmasıyla, insanların apartman dairelerinden müstakil evlere yöneldiğini söylüyor. Yaşar, “Silivri’de fiyat aralıkları bölge bölge değişiklik gösteriyor. Yeni yerleşim alanlarında, arsa payı daha büyük olduğu için fiyatlar da buna paralel yükseliyor” diyor. Bölgedeki konutların kış kullanımına da uygun olduğunu söyleyen Yaşar sezonluk kiralamalar hakkında şu bilgileri verdi: “Eski yazlık yerleşim yerlerinde, 3+1 dubleks daireler genelde 3 bin TL ile 5 bin TL arasında kiralanıyor. Yeni yapılarda ise fiyatlar 7-8 bin TL’ye kadar çıkıyor. Örneğin Silivri Uyumkent’te sezonluk kiralama bedeli 8 ila 10 bin TL arası.”

Milyon dolarlık yazlıklar

Şile bölgesinde ise yazlık fiyatları arasında ciddi farklar bulunuyor. Bölgedeki minimum fiyat 150 bin TL’den başlıyor ve milyon dolarlara kadar gidiyor. 10-15 sene önce yapılan 150 metrekarelik denizi görmeyen, 5 ila 10 metre bahçeye sahip ve ortak havuzu olan ikiz müstakil bir villa 150 bin TL’ye satılırken, 1 dönüm bahçesi bulunan, 600-700 metrekare kullanım alanlı, özel havuzlu ve denizi yakınlığı olan konaklar ise milyon dolarlardan alıcı buluyor. Bu yapılar genellikle Ağlayankaya ve İmrenli tarafında. Şile’ye gelmeden Uluperi Köyü’de 3-4 dönümlük arazi üzerinde 200 metrekarelik, birkaç sene önce yapılan bir ev 700-800 bin TL civarında satılıyor. Remax Riva Broker’ı Cem Baydar’a göre, bölgede yaz dönemi için sezonluk kiralama çok revaçta değil. Baydar şöyle diyor: “Işık Üniversitesi’nin kampusu bu bölgede bulunduğu için, öğrenciler yıllık kiralama yaptıklarından bölgede bir pazar oluştu. Özellikle merkezde öğrencilerin senelik daire tutmalarından, sezonda kiralanacak ev bulunmuyor.”

Metrekaresi 100 TL’ye arsa

Şile’nin etrefında satışta olan arsalar bulunduğuna dikkat çeken Baydar, metrekare birim fiyatının 100 TL’den başladığını söyledi. Merkezdeki bütün parsellerin dolu olduğunu kaydeden Baydar, “Şile etrafında Sofular’da var satılacak arsa ve araziler. Örneğin Şile girişinde 7 dönümlük bir arazi var. İçinde eski bir ev ile birlikte 1 milyon dolara alıcı bekliyor” dedi.

Riva Galatasaray projesini bekliyor

Riva çevresindeki yazlık kiralama ve satışından da sorumlu olan Cem Baydar, bölgenin henüz hareketlenmediği kanaatinde. Galatasaray Kulubü’nün Riva’daki 1 milyon 175 bin metrekarelik arazi üzerinde gerçekleştireceği ‘Galatasaray Riva Konutları’ projesi hayata geçtiği zaman bölgede hareket yaşanacağını söyleyen Cem Baydar, “Riva’daki sosyal yaşam eksikliği bölgedeki hareketi azaltıyor. Umudumuz Riva’ya büyük bir projenin yapılması” dedi. Bölgede yeni yapılan, 200 metrekare kullanıma sahip 3+1 dubleks ve bahçeli evler 500-600 bin dolar gibi fiyatlardan satılıyor. Eski müstakil evlerde ise fiyat aralığı 300 bin dolar ile 400 bin dolar arasında değişiyor.

Bizans’tan beri en gözde sayfiye yeri

İstanbul’a en yakın sayfileyerden, Bizans döneminden bire gözde, Prens Adaları’nın en büyüğü Büyükada, motor seferlerinin sık işlemesi sebebiyle ulaşım açısından rahat aynı zamanda doğalgazın gelmesiyle birlikte son yıllarda dört mevsim yaşamak için ideal bir lokasyon haline geldi. Büyükada Turyap ofisi sahibi Kenan Yüksel, “Bölgedeki yaz kış oranında son 3 yılda yüzde 50’ye yakın artış gözlemliyoruz. Sezonluk kiralık arayanlarda ise düşüş var. Bunun sebebi ise bölgede son 5 yılda 20 civarında orta ve küçük ölçekli otelin açılması. Fiyatları da makul olduğu için insanlar bütün sezon kiralamak yerine, birkaç günlük tatil yapmak için tercih ediyorlar” dedi.

Büyükada’da bir senelik ev kiralamanın aylık maliyeti ise 1.000 TL’yi buluyor. Sezonluk kiralar ise 7-8 bin TL’den başlıyor, 20 bin TL’ye ulaşıyor. Büyükada’da bir mülke sahip olmanın bedeli ise Anadolu yakasındaki birçok lokasyondan daha uygun. 60 metrekare kullanım alanına sahip 1+1’ler 120 bin TL civarında, 80-90 metrekarelik 2+1’ler 120 bin TL ile 200 bin TL, 90-130 metrekarelik 3+1’ler 200 bin TL ile 400 bin TL’den satılıyor. 90-150 metrekare kullanım alanına sahip yüzme havuzlu yalı daireleri 400 bin TL ile 800 bin TL’ye, 2 bin metrekare arsa üzerindeki müstakil yalıların fiyat aralığı ise 2 milyon dolar ile 10 milyon dolar arasında değişiyor.

Fiyatlar Anadolu yakasından ucuz

Özellikle haftasonları Ada’da hareketlik yaşandığını kaydeden Kenan Yüksel, “Adalar İstanbul’a en yakın ve en eski sayfiye yeri. Yakıt ve ulaşım sorunu kalmadığı için insanlara buradan mülk edinmelerini öneriyoruz. Anadolu yakasındaki semtlerdeki satılık dairelerin fiyatlarından da çok daha ucuz” dedi. Büyükada’da satılık arsa bulunmadığını, yüzde 90’ının bina yapılmış durumda olduğunu söyleyen Yüksel, insanların eski yapıları tamir edip oturmayı tercih ettiklerini belirtti.

Tekirdağ haftasonu için ideal

Kınalı ve Tekirdağ arası, Marmara Ereğlisi ve civarı hem şehre yakınlığı hem de denizinin temiz olması sebebiyle tercih ediliyor. İstanbul’a 80, Tekirdağ’a ise 38 kilometre uzaklıkta olması nedeniyle kış aylarında da hafta sonu tatili için ideal. Yeni Çiftlik ve Marmara Ereğlisi’ndeki yazlık fiyatları ise 65 bin TL’den başlıyor, 350 bin TL’ye kadar yükseliyor.

Gayrimenkul sektörüne uzun yıllar hizmet eden ve daha sonra halkla ilişkiler konusunda danışmanlık vermek üzere Emlak PR’ı kuran Başak Soner, yazlık ev alırken dikkat edilmesi gereken hususların altını çizdi.

* Bir evin en önemli özelliği dışardan gelebilecek zararlardan korunabilmek. İlk iş olarak güvenlik sistemine dikkat etmeniz hayati önem taşır. Hele yaz sezonunda 2-3 ay kullanacağınız evin 8-10 ay boş kalacağını düşünürsek.

* Deniz tercih nedeniyse denize yakın olmasına özen gösterilmeli, yakın değilse denize ulaşma imkanı olup olmadığı araştırılmalı. Bazı yazlık bölgelerde plajların önü tatil köyleri tarafından kapatılabildiği için alınacak ev böyle bir risk taşımamalıdır.

* Bölge fay hattı üzerinde yer alıyorsa, depreme dayanaklı inşa edilmiş evler tercih edilmeli. Zemin etüdü yapılmış olmalı, deprem yönetmeliğine göre yapılmış olmalıdır.

* Projenin imarına uygunluğu kontrol edilmelidir.

* Elektrik-su aboneliğinin yapılmış olması gerekir.

* Çevre düzenlemesi bitmiş, bahçe peyzajı yapılmış olmalıdır.

* Siteyse ortak giderler araştırılmalıdır.

* Geçmiş vergi borcu olmamasına dikkat edilmelidir.

* Aşırı yağışlarda su basmasına maruz kalması, binanın rutubetten korunması ve bazı böceklerin eve kolay girmemesi için su basma seviyesinin yüksekliği en az 80 cm olmalıdır.

* Doğa içinde sessiz bir ev tercih etseniz bile acil durumlar için (yangın, su baskını, hastalık gibi) ulaşım arterlerine yakın olmalıdır.

* Yazlığın, konut ya da 2. konut alanlarında yapılıp yapılmadığı kontrol edilmelidir. Turizm Tesis alanlarında apart ya da pansiyon adı altında konut yapılıp satılmaktadır. Bu sizi bir işletme satın alma durumunda bırakabilir. Dolayısıyla bu işletme için muhasebe kaydı tutulması zorunluluğu getirmektedir.

* Lokasyon çok önemlidir. İnsanlar yazlık alırken, önce yazlığı alır, sonra en yakın plajı, yüzme havuzunu, marketi, manavı, alışveriş merkezlerini, hastaneye ve şehir merkezine mesafeyi soruşturur. Halbuki yazlık almadan önce bunlara dikkat etmek gerekir.

İstanbul çevresi yazlık projeler

Akropol Villaları

Lokasyon: Şile
Yapımcı firma: Uzunlur İnşaat

Uzunlar İnşaat tarafından Şile’de inşa edilen Akropol Villaları’nda 4+1 tripleks tarzında inşa edilen ve 260 m2 kullanım alanı olan 14 ikiz villa yer alıyor. Karadeniz manzaralı Akropol Villaları’nda fiyatlar 300 bin TL ile 350 bin TL arasında değişiyor. Denizbank ve Garanti Bankası ile yapılan özel anlaşma çerçevesinde taksitlendirme yapılıyor. Projede 10 adet konutun satışı devam ediyor.

Uzunlar İnşaat imzalı bu yazlık projede klima, şömine, sauna, yüzme havuzu, uydu anteni sistemi bulunuyor. Bir yıldır yaşamın devam ettiği Akropol Villaları’nda konut teslimi hemen yapılıyor.

1.500 m2 arsa üzerinde 3.600 m2 inşaat alanına sahip olan Akropol Villaları Şile’ye yürüyerek 10 dakika uzaklıkta.

Tekirdağ Ünalan 4 Sitesi

Lokasyon: Yeniçiftlik
Yapımcı firma: Ünal İnşaat

Ünal İnşaat tarafından Tekirdağ Yeniçiftlik’te 22 bin m2 arsa üzerinde inşa edilen Ünal 4 Sitesi, 1+1 zemin konutlar ve 3+1 kat dubleksler olmak üzere toplam 40 konuttan meydana geliyor. Alanları 51 m2 olan 1+1 konutlar 50 bin TL’ye, alanları 100 m2 olan 3+1 kat dubleksleri ise 75 bin TL’ye satılıyor. Peşin fiyatlarla satılan konutlar için özel bir banka anlaşması bulunmuyor. Ünal 4 Sitesi için tüm bankalardan konut kredisi kullanılabiliyor. İstanbul’a 130, Tekirdağ’a 20 kilometre, denize ise 150 metre mesafede olan Ünal 4 Sitesi’nde yüzme havuzu, çocuk oyun alanları ve otopark bulunuyor.

4 etaptan oluşan yazlık projede konut teslimi hemen yapılıyor.

Silivri Life Evleri

Lokasyon: Silivri
Yapımcı firma: Barsel İnşaat

Silivri’de inşa edilen Silivri Life Evleri’nde fiyatlar 70 bin TL ile 145 bin TL arasında değişiyor. Banka konut kredisine uygun olan proje için firma bünyesinde herhangi bir vadelendirme yapılmıyor.

Alanları 65 ile 135 m2 arasında değişen 1+1, 2+1 ve 3+1 tiplerindeki konutlardan meydana gelen Silivri Life Evleri’nde açık yüzme havuzu, çocuk oyun alanları, spor alanları, yürüyüş alanları ve 24 saat güvenlik bulunuyor. Projede satışı devam eden 3 konut kaldı.

3 etapta 250 konuttan oluşan projede 60 konutluk ilk etabın satışları yapılıyor. Konutlar hemen teslim ediliyor. Projede villalardan oluşacak ikinci etabın önümüzdeki yıl satışa çıkarılması planlanıyor.

Barsel İnşaat’ın Silivri Konutlar Bölgesi’nde 11 dönüm alanda hayata geçirdiği yazlık proje, Tem Otoyolu Silivri gişelerine 1.500, E5’e 500 metre, Maxi Alışveriş Merkezi’ne 3 kilometre mesafede yer alıyor.

Kaptan Life

Lokasyon: Tekirdağ
Yapımcı firma: Sipahioğlu İnşaat

Tamamı deniz ve havuz manzaralı olan Kaptan Life villaları, 3 farklı tipten oluşuyor. Yaz kış oturmaya elverişli olan Kaptan Life villaları peşin fiyatlarla satılıyor. İkiz dubleks villalar: 16 adet inşa edilen ikiz müstakiller 220 m2, 4 oda salon, 3 banyo-wc, mutfak ve kalorifer odasından meydana geliyor. Villaların arka bahçelerinde özel otopark bulunuyor. Bu konutlar 350 bin dolardan başlayan fiyatlarla satılıyor.
Bahçe katı villalar: 57 adet inşa edilen bahçe katı villalar 110 m2, 3 oda salon, banyo-wc, mutfak ve kalorifer odalarından meydana geliyor. Otoparkı özel olan bahçe katı villaların ön ve yan bahçeleri bulunuyor. Bu konutlar 180 bin TL ile 230 bin TL arasında değişen fiyatlarla satılıyor.
Dubleks villalar: 57 adet inşa edilen dubleks villalar 160 m2, 4 oda salon, 2 banyo-wc, mutfak ve kalorifer odaları ile otoparktan meydana geliyor. Bu konutlar 190 bin TL ile 240 bin TL arasında farklılık gösteriyor.

Sipahioğlu İnşaat’ın Yeniçiftlik’te inşa ettiği Kaptan Life villaları, 44 bin m2 arazi üzerinde 130 konuttan meydana geliyor.

Kategoriler:Emlak Etiketler:, ,

Evini Kendin Bitir Daha Ucuza Getir

Mayıs 18, 2010 1 yorum

BATI ülkelerinde, uzmanlaşmış az sayıda inşaat şirketi, müşterilerine zor ama ekonomik bir seçenek sunuyor: “Evi kendin bitir ve ucuza getir.” Bu bazen sadece boya badana işi oluyor, bazen de şirket yeni ev sahibihe sadece kabası bitmiş, kepenkleri takılmış evi teslim ediyor. Artık alıcının bütçesine ve tabii ustalığına olan güvenine göre…

Fransız Le Monde gazetesinin haberine göre, orta gelir grubuna cazip gelen bu tip yatırım son yıllarda yeniden moda oldu. 2009’da Fransa’da ‘kendi-evini-kendin-bitir’ yöntemiyle 2.500 konut satıldı. Bunların 1.600’ü 1983 yılından beri sektörde olan Mikit firmasının inşa ettiği evler.

2009 yılında yaşanan krizden payını alan ama inşaat sektörünün genelinden daha az etkilenen segmentte, (2007-2009 arasında ciro kaybı sektör genelinde yüzde 30 iken, bu segmentte yüzde 10’da kalmış) hızla kriz öncesine dönülmüş.

Ustalığına göre 3 farklı formül

İnşaat firmaları müşterilere çeşitli formüller öneriyor.
Sektör lideri Mikit tek formül uyguluyor: Şirket, konutu kabası bitmiş olarak teslim ediyor ama müşteriyi de kendi haline bırakmıyor. Müşteri, şirketin temin ettiği inşaat malzemesiyle (dolaplar, lavabo, küvet, boya vs) ve şirket uzmanlarının desteğiyle, duvarları, merdivenleri, kapıları, elektrik, su işlerini, ahşap işlerini… özetle kaba inşaat dışında kalan herşeyi kendisi tamamlıyor.

Rakip firmalar ise 3 farklı formül öneriyorlar:

(1) Alıcıya sadece boya badana gibi ‘en son işleri’ bırakan formül;
(2) Müşterinin sıhhi tesisat, yer karoları, duvar kağıdı, boya badana gibi ‘belli işleri’ kendisinin yaptığı ara formül;
(3) ‘Elinden her türlü iş gelen’ ve ustalığına gerçekten güvenen müşterilere hitap eden ‘kaba inşaat teslimi’ formülü.

Yüzde 30’a varan tasarruf

Uzmanlar, bu yolla konut edinirken yüzde 30’a varan tasarruf yapılabildiğini söylüyorlar. Aynı habere göre Castor firmasının ‘anahtar teslim’ 108.000 avroya sattığı 100 m2’lik bir ev, birinci formülle 106.500 avroya, ikinci formülle 95.000 avroya, üçüncü formülle de 85.000 avroya mal oluyor.

Ancak şirketler, mustakbel ev sahibiyle sözleşme imzalarken, müşterilerinin ‘ustalık becerisini’ titizlikle ölçüyorlar, neyi yapıp neyi yapamayacağını görmeye çalışıyorlar ve ‘gerekirse kalan işleri de tamamlamak üzere’ sözleşmeye bir ek madde koyuyorlar.

Profesyoneller “Müşteri evi bitiremez, bitirse de ulusal ve uluslararası inşaat normlarına uyamaz, endişesi, formülün ve sektörün yayılmasını önledi” diyorlar. Şirketler bugün artık, bu endişeleri de ortadan kaldırmak için, bu tip, ‘tasarruf arayan’ bireysel müşterilere özel, inşaatın yapılacağı arsanın bulunmasından evin kapısının açılıp içine girilmesine kadar, global hizmetler sunuyorlar. Kredi teminine ve sigorta işlemlerine danışmanlık, aracılık yapıyorlar.

Kaynak: http://www.1insaat.com/tribe/textdetail?id=55821

Kategoriler:Emlak, Haber Etiketler:, ,

Yeni Köprü Emlak Fiyatlarını Nasıl Etkileyecek?

Mayıs 6, 2010 1 yorum

İstanbul Boğazı`na yapılacak üçüncü köprünün yeri belli oldu, pek çok tartışmayı da beraberinde getirdi.

Köprü ile ilgili bağlantı yolları kesinleştikten sonra, özellikle arsa fiyatlarında artış yaşanacağı öngörülen bölgede arsa ve emlak fiyatları nasıl seyrediyor?

Garipçe-Poyrazköy arasına konumlandırılacak olan 3. köprü projesi ile yeşil alanların tahrip edilerek, söz konusu bölgelerin doğal görünümünü bozacağı konuşuluyor.

Ulaştırma Bakanı Binali Yıldırım, güzergah seçiminin orman değeri düşük alanları göz önünde bulundurularak yapıldığını açıklamıştı.

Yeşil alanların olumsuz etkilenmemesine dikkat edildiğini, orman arazisinin bir çok kısmının artık orman vasfını yitirmiş araziler olduğunu söyleyen Yıldırım, ağaçlar boş olan kömür ocaklarına nakledileceğini belirtti.

Kuzey Marmara Otoyolu, İstanbul`un batı sınırında, Kınalı mevkisinde TEM Otoyolu Kavşağı`ndan başlıyor, kömür ocakları mevkisini kat ediyor, İstanbul Boğazı`nı ise 1275 metre ana açıklığı olan bir asma köprü ile geçiyor.

Garipçe-Poyrazköy hattında özel arazi oranı yüzde 16, orman arazisi yüzde 48, 2B`li alan yüzde 11, Hazine arazisi yüzde 16, askeri bölge yüzde 11 düzeyinde bulunuyor.

Güzergahının yüzde 70`i kamu arazileri içinden geçecek. Bu bölgede kamulaştırılacak bina sayısı ise 222.

6 milyar dolara mal olacak, yapımı bittiğinde dünyanın en büyük 11. asma köprüsü olacak 3. köprü için uzmanlar ne diyor? Bölgenin şu anki emlak fiyatları nasıl? Proje ile nasıl bir artış bekleniyor…

BÖLGENİN EMLAK FİYATLARI NASIL?

RE/MAX Gayrimenkul Danışmanı Tülin Özüçler, bölgenin emlak fiyatları hakkında bilgi verdi.

Örneğin; Zekeriyaköy ve Demirciköy civarında arsa metrekare fiyatı 200 ile 400 dolar arasında değişiyor. Villaların fiyatları 400 bin dolardan başlıyor ve 1 milyon dolara kadar alıcı buluyor.

Çatı ve dubleks katları ise 200 bin ile 400 bin dolar arasında… Bölgede kiralar ise 2 bin 500 TL`den 5 bin TL`ye kadar çıkıyor.

Rumeli Fener yolu ve Siteler Bölgesi incelendiğinde; ara kat, bahçe ve çatı dubleks dairelerin satış fiyatı 250 bin – 500 bin TL. Kiralar, bin ile 2 bin TL arasında değişiyor.

Rumeli Feneri`ndeki arsaların metrekare fiyatları ise – imarlı ve imarsız oluşu göz önünde bulundurularak – 100 TL`den başlıyor, 250 TL`ye kadar artış gösteriyor.

3. köprü ile ilgili bağlantı yolları kesinleştikten sonra, özellikle arsa fiyatlarında bir artış bekleniyor. Ancak bu artış, sanıldığı gibi çok üst seviyelerde olmayacak. Çünkü bölge zaten özellikleri nedeniyle belli bir rayicin üzerinde seyrediyor.

Bölge, gelişmeye oldukça müsait. Köprü kararı açıklanmadan önce de Zekeriyaköy ve Rumeli Fener yolu üzerinde bir çok yeni proje başlamıştı. Örnek vermek gerekirse; Eczacıbaşı`nın büyük projesi uzun süredir beklemede…

Çayırbaşı Tüneli`nin yapılması da bölgenin daha da değerlenmesi açısından oldukça önemli.

Öte yandan, söz konusu köprünün, buradaki süregelen yaşam şeklini nasıl etkileyeceği ise soru işareti… Çünkü bölgenin tercih edilmesinin en önemli sebebi, sakin, sessiz ve doğayla içiçe bir yaşam olanağı sunması, ayrıca yapılaşmadaki düzen…

Yeni köprünün bölgeye neler getireceği, nasıl bir değişime gidileceği ise merak konusu…

GARİPÇE VE POYRAZKÖY NEREDE YER ALIYOR?

İkisi de küçük bir balıkçı köyü… İkisi de birer doğa harikası…

Sessiz, sakin, şehrin gürültüsünden uzaklaşıp, kafa dinlemek isteyenler için ideal. Mavi – yeşil bir cennet sunan bu iki köy, hafta sonu kaçamaklarının ve balıkçıların adresi…

Garipçe; İstanbul Boğazı`nın Karadeniz girişinde yer alan, Rumeli Kavağı ile Rumeli Feneri arasında yer alan; Sarıyer ilçesinin ise 9 köyünden biri… İlçeye 10 kilometre uzaklıkta bulunuyor.

Beykoz ilçesinde bulunan Poyrazköy ise Karadeniz`e en yakın yerleşim yerlerinden biri.

KÖPRÜ PROJESİNDEN ÖNCE İSTANBUL`UN NÜFUSU TARTIŞILMALI

Mimar ve Mühendisler Grubu (MMG) Akademik Kurulu Başkanı Yard. Doç. Dr. Ömer Faruk Kültür de, 3. köprünün yapılıp yapılmaması sorusundan önce bölge ve ülke planında, devlet politikası nedir, ne olmalıdır, onun araştırılması gerektiğini söyledi.

İstanbul`un ve diğer illerin nüfusu ne olmalıdır? Bu konular açıklığa kavuşturulmalı. diyen Kültür, şehrin nüfusunun 2 katına çıkarılma isteğinin olduğunu ve bunun da son derece olası sonuçlar düşünüldüğünde, son derece yanlış olacağını belirtti.

Kültür, konuya ilişkin şöyle bir değerlendirmede bulundu:

15 MİLYONDAN 30 MİLYONA

Son zamanlarda bazı devlet ve yerel yönetim kurumlarının yaptığı gibi İstanbul`a yeni nüfus çekecek işlemler yapılarak 15 milyon olan nüfus 30 milyona çıkarılmak istendiği anlaşılıyor. Bu durumda değil 3. köprünün, 6. köprünün yerini şimdiden araştırıp bulmak gerekiyor.

Peki bu doğru mu? Kanaatimce yanlış…

Çünkü İstanbul; tarihi, coğrafi, topografik, ekonomik ve stratejik açıdan bakıldığında ancak 7.5 milyonun yaşadığı bir şehir olmalı.

Tarihi açıdan değerlendirildiğinde; İstanbul asırlardır üç büyük medeniyete beşiklik etmiş eşsiz bir tarihi şehir. Bugün nüfus baskısından dolayı bu tarihi öneme haiz yapılar tehdit altında bulunuyor. Bütün insanlığın ortak mirası İstanbul`da barınıyor. Kontrolsüz nüfus artışı yüzünden bunların yok olmasına sebep olmak büyük suç… Bugün sur içi diye tarif edilen bölge, tarihi sit alan olarak ele alınıp, bir plan dahilinde tarihi yaşamak isteyenlere hizmet eden bir bölge olmalı. Bunun dışındaki faaliyetler başka bölgelere kaydırılmalı.

Ekonomik açıdan ele alındığında; Şehirlerde nüfus arttıkça hayat pahalılaşıyor ve nüfus artıyor. Aynı malı, daha avantajlı şehirde daha az maliyetle üretmek mümkün olabilir. Bu durumda firmaların rekabet şansı kalmıyor. İnsanlar mutsuz oluyor, iş sahaları giderek kapanıyor. Su getirme, trafik sorunlarını çözme maliyetleri artırıyor. Bugün Anadolu`daki bir çok şehir, nüfus azlığından ötürü iflas etmiş durumda. Devletin yaptığı yatırımların çok çok altında vergi geliri toplanıyor. Bu da o şehirdeki, hem yoksulu hem de zengini etkiliyor. Yoksul iş bulabilmek için; zengin de daha çok kazanmak için göç etmek zorunda kalıyor.

Çevre açısından bakıldığında;

Doğal alanlar yok oluyor ve temiz hava kalitesi giderek bozuluyor. Yeni yollar yapmak için yeşil alanlar, asfalt ve betona dönüştürülüyor. Şehre su getirmek için uzun mesafelerden kanallar açıp, barajlar terfi istasyonları inşa etmek gerekiyor. Eksoz ve toz, insan sağlığını tehdit ediyor.

Topografik açıdan incelendiğinde;

İstanbul`un topografik yapısı çok engebeli olduğu için kış şartları ağır geçiyor. Düz ve iklimin sert olmadığı yerlere göre dezavantajlı… Yerleşim yerlerinin yoğun olması, problemleri çözmüyor. İnsanlar işlerine gidemiyor, bu nedenle bir çok şey aksıyor.

Stratejik açıdan ise;

Ülke nüfusunun dörtte birinin bir tek şehirde barınması bütün yumurtaların tek kefeye konmasıyla eşdeğer. Herhangi bir doğal afette veya savaşta ülkenin onarılamaz yaralar almasına sebep olur.

(NTVMSNBC)

Kategoriler:Emlak, Haber Etiketler:, , ,

En Ucuz Yazlıklar

Nisan 28, 2010 Yorum yapın

Bugünlerde kendinizi kollarına bırakacağınız bir otel değil de ev arıyorsanız, bir de planlarınızda satın almak varsa, şimdi tam zamanı.

Bahar, kendini yaza bırakmak üzere. Sahiller canlandı canlanacak. Kış boyunca kimsesiz kalmış yazlıklar da artık şenlenmeye başlayacak.  Bugünlerde kendinizi kollarına bırakacağınız bir otel değil de ev arıyorsanız, bir de planlarınızda satın almak varsa, şimdi tam zamanı. Göcek`te Dionisos`u kıskandıracak, Bodrum`da Myndos Kapısı`ndan geçeceğiniz, Belek`te golfün heyecanını yaşayacağınız, Alanya`da boylu boyunca Toroslar ve Akdeniz`i göreceğiniz beş seçenek belki tercihlerinizde kolaylık sağlayabilir.

Göcek`te Dionisos`u kıskandırmak

Dionisos, şarap tanrısıdır. Üzüm bağlarıyla en yakından ilgilenen tanrıdır. Göcek de antik Yunan döneminde üzüm ve şarapla birlikte adı en çok anılan yerlerden biridir. Set İnşaat da Akdeniz`in bu cennet köşesinde hayata geçirdiği Göcek Vineyard`ı, buna benzer sözlerle tanımlıyor:

Vineyard bulunduğu bölgedeki tarihsel sürekliliği ismiyle ve koruduğu üzüm bağları ile vurguluyor. Yapıların mimari dokusu, bölgedeki taş bağ evlerinden esinlenerek oluşturuldu. Yıllardır salkımların bereketi ve Dionisos`u kıskandıran üzüm bağları, bahçelerin genel peyzajı içinde değerlendirildi. Yapıların mimari dokusu da bu yüzden bölgedeki taş evlerden esinlenilerek oluşturuldu.

Proje, her ne kadar üzüm bağlarına vurgu yapsa da bir başka yeşille de çevrili. Göcek Vineyard, 14 dönümde etrafı çam ormanlarıyla çevrili bir arazi üzerinde hayata geçirildi. Villa ve apart dairelerin çoğu satılmış durumda. Ama son 11`i için özel bir kampanya başlatılmış durumda. Asırlık çam ağaçları ve Dionisos`un gezindiği bu projede yapımcı firma, villa veya apart daire satın alanlara 3 yılda satış bedelinin yüzde 6`sı oranında kiralama garantisi veriyor. Büyüklüklerine ve kullanım özelliklerine göre sekiz ayrı farklı tipte hazırlanan evlerin fiyat aralıkları ise 145 bin euro ile 260 bin euro arasında değişiyor.

Bu arada hemen belirtelim Set İnşaat, yine Göcek`te bu projenin kardeşi olarak lanse ettiği yeni bir projenin inşaatına da başladı. Yeni projedeki asırlık çamlara bu sefer zeytin ağaçları eşlik ediyor. 11 villadan oluşan bu yeni projedeki her bir ev dağ ve deniz manzarasını görecek. Evlerin her biri ise 225 metrekarelik net kullanım alanına sahip.

Bodrum`da ille de Myndos`un yakınlarında

Lavantalarla dolu bir bahçe, begonvillerin sardığı balkonlar, beyaz çakıl taşlarının tamamladığı mükemmel bir peyzaj ve sessizlik. Bahar aylarının kendini yaza devretmeye hazırlandığı şu günlerde ne kadar da çekici sözler… Bu sözler, Myndos Bodrum Evleri`ni tarif ediyor. 6 farklı tipteki 29 daireden oluşan projeyi ayrıcalıklı kılan noktalardan biri butik rezidans hizmeti verilmesi.

Projenin bir diğer tipik özelliği markalar ağırlık verilmiş olması. Myndos Bodrum`dan yapılan açıklamaya göre mutfaklarda Lineadecor, vitrifiyelerde Vitra ve armatürlerde Artema kullanıldı. Panjur ve doğramalar, masif kestane ağacından seçildi ve Bodrum güneşine dayanacak şekilde 3 kat lamine edilerek üretildi. Isı, nem ve su yalıtımı da dikkat edilen bir başka özellik oldu.

Split klimaların standart olarak sunulduğu evlerde, yer kaplamalarında ithal, ahşap lamine parke kullanılırken, banyo kaplamalarında cam mozaik tercih edildi. Koleksiyon Mobilya’nın üretimi ile mekanlara en iyi şekilde uyan mobilyalar kulanıldı.

Açık yüzme havuzu, tam donanımlı fıtness merkezi, güneşlenme terasları, , peyzajı tamamlanmış 2 bin metrekarelik bahçenin sosyal donatılar olarak dikkat çektiği proje, Oasis Alışveriş Merkezi, CarrefourSA Express, Migros, Tarihi Myndos Kapısı, amfitiyatro ve Mausoleum`a ise yürüyüş mesafesinde bulunuyor.

Projedeki fiyat aralıkları ise 175 bin euro ile 450 bin euro aralığında belirlendi. Banka kredisi kullanılmak isteyenler için projeyi hayata geçiren isim olan Aytek İnşaat,  TEB ile de bir anlaşma yaptı.

Didim`de 29 bin liraya yazlık

Aydın Didim`de yeni bir proje daha hayata geçiyor. Projenin iki adı var. Yapımcı firma olan Esin İnşaat, projeye bir yandan Güzel Duygu Sitesi adını verirken, diğer yandan da 500 metre kadar uzağında bir golf tesisi yapılacağından Golf Villas adını vermiş.

Proje, 25 metrekarelik 68 stüdyo tipi konut olarak tasarlandı. Ancak, evler bungalow villaları daha çok andırıyor. Toplam arsa alanı 6 bin metrekare, inşaat alanı ise 1.150 metrekare. Yani, düşük yoğunluklu bir yapılaşma. Projenin en çekici yanlarından biri her bir evin 75 metrekarelik bahçesinin olması. Doğa ve deniz manzarası ise Güzel Duygu Sitesi ya da Golf Villas`daki tüm evlerin sahip olduğu ortak görüntü.

Biri çocuklar için üç yüzme havunun yanı sıra çocuk parkı, kafeterya ve yürüyüş parkurunun da göz ardı edilmediği projede inşaata başlama tarihi Eylül 2010 olarak belirlendi.

Temmuz 2011`de sahiplerine teslim edilmesi planlanan evlerin peşin fiyatı 29 bin TL olarak belirlendi. Taksitli fiyatlar ise 36 bin TL. Buna göre 6 bin TL peşinat ve 30 ay boyunca ayda 1.000 TL taksit ödeyerek bu evlerden birinin sahibi olmak mümkün.

Denize 4 kilometre mesafede yer alan proje, Sahile ve Akbük merkeze 5 dakika, Didim merkeze 10 dakika mesafede yer alıyor.

Belek`te Golf Olimpiyatları`na nazır bir loft

Belek`in 2012 Golf Olimpiyatları’na ev sahipliği yapacağını bilmeyenimiz yok. İşte bu proje tam da golf tutkunları düşünülerek geliştirilmiş bir çalışma. Oyunda topu en yükseğe atmak anlamına gelen ‘golf’, konut dilinde ise lüks ve ihtişam anlamı taşıyor. Golf Olimpiyatları`na yakın bir mesafede konumlandırılan Belek Loft`un tamamlanma tarihi ise Ekim 2010.

Projenin bir diğer özelliği de bölgede loft konseptiyle inşa edilen ilk dönüşüm projesi olması. Cam tavanı, avlulu iç bahçesi ve polifonik havuzuyla şeffaf bir konut bloğu olarak yükselien projenin denize mesafesi ise 2 kilometre.

Proje sosyal yaşam ve olanaklar açısından bir hayli iddialı. Kişisel golf malzemeleri deposu, mega açık havuz, alışveriş merkezi ve avlu, panaromik manzaralı mega restaurant ve yapay tırmanış duvarı sosyal olanaklar arasında yer alıyor.

Projeyi hayata geçiren isim Özmanlar A.Ş.  Projenin bir diğer özelliği de butik olması.  900 metrekare arsa üzerinde 300 metrekarelik inşaat alanıyla can verilen bu projede üç farklı tipte 28 konut yer alıyor. Konutların büyüklükleri hem küçük sevenler hem de `evim ferah olsun` diyenlere göre tasarlandı. 50 metrekare ile 175 metrekare arasında değişen konutların tipleri ise 1+1, 2+1 dubleks loft ve 3+1 tribleks loft.

Buradan ev edinmeyi düşünüyorsanız eğer fiyat aralıkları ise şöyle: alanları 45 ile 50 metrekare arasında değişen 1+1’ler 135 bin Euro’dan, alanları 105 ile 115 metrekare arasında değişen 2+1 loft daireler 315 bin Euro’dan ve alanları 150 ile 165 metrekare arasında değişen 3+1 loft daireler 450 bin Euro’dan başlayan fiyatlarla satılıyor. Projede en pahalı konutun fiyatı 525 bin Euro olarak belirlendi.

Alanya`dan panaromik Toroslar ve Akdeniz

Alanya, hangimizin Akdeniz rüyalarından biri değildir ki? Hele de hem Akdeniz`i hem de Toros Dağları`nı panaromik görüyorsa… Terradesir Konutları bu doğrultuda planlanmış bir proje.  7. kattan itibaren de konutlardan tümüyle denizi görebiliyorsunuz. Terradesir`in en tipik özelliklerinden biri de güneş ve gölgenin uyumunu yansıtan mimarisi.

Projeyi hayata geçiren Dilek İnşaat ve Rantaş İnşaat,  büyüklükleri 85 ile 148 metrekare arasında değişen konutları  2+1, 3+1 dubleks ve 4+1 dubleks olarak tasarladı.

Her biri 12 kattan oluşan üç apartman bloğunda 152 konuttan oluşan projenin denize mesafesi sadece 300 metre.  Terradesir`deki spor merkezi, havuz, çocuk havuzu, sauna, buhar banyosu, masa tenisi ve otopark ise oldukça iddialı boyutlarda.

Şu anda projede 25 düz, 5 dubleks konutun satışı sürüyor.  Fiyatlar ise 144 bin 300 TL ile 329 bin 550 TL arasında değişiyor.

Kaynak: http://www.1insaat.com/tribe/textdetail?id=55250

Konutlara ‘enerji kimlik’ mecburiyeti geldi belge almayanlar evini satamayacak

Nisan 24, 2010 Yorum yapın

Konutlar için getirilen ‘enerji kimlik belgesi’ alma mecburiyeti 1 Temmuz’dan itibaren uygulamaya konulacak.

Binanın enerji ihtiyacı, yalıtım özellikleri ve ısıtma-soğutma sistemlerinin verimiyle ilgili bilgileri içeren belgeyi almayan konutlara ruhsat verilmeyecek. Bu belgeye sahip olmayan konutların kiralama ve satış işlemi de yapılamayacak. 2017′ye kadar belgeyi almayan sanayi kuruluşlarına yüklü miktarda para cezası verilecek. Söz konusu belgenin en olumlu tarafı ise konutta oturanı yüklü fatura ödemekten kurtarması.

Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nın 2 Mayıs 2007′de çıkardığı 2627 sayılı Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği yürürlüğe girdi. Buna göre yeni yapılacak binalar yönetmeliğe uygun projelendirilecek, ısı yalıtımı denetlenecek ve sınırlı yıllık enerji tüketimi miktarına göre enerji kimlik belgesine sahip olacak. Eski binalar içinse 10 yıllık geçiş süreci bulunuyor. Bu sürecin üç yılı geride kalmasına rağmen yönetmelikler, geçen ayın sonunda çıktı. Uygulama, 1 Temmuz’dan itibaren mecburi olacak. Bu tarihten sonra 50 metrekarenin üzerindeki daire veya gecekonduyu satmak isteyenlerin, önce enerji kimlik belgesini alması gerekiyor. Belge, kiralama işlemlerinde de zorunlu olacak. 10 yıllık geçiş sürecinin sonunda belgeyi almayan sanayi kuruluşlarını yüklü miktarda para cezası bekliyor. Düzenleme, 20 bin metrekarenin üzerindeki binalarda ‘bina enerji yöneticisi’ atanmasını da zorunlu kılıyor.

‘Enerji tapusu’ diye de nitelendirilebilen bu belge, evin aydınlatma da dâhil senelik ne kadar enerji harcadığını gösteriyor. Ev sahipleri, duvarlarını yalıttıktan, çift cam taktırdıktan ve diğer gerekli düzenlemeleri yaptırdıktan sonra, ilgili kanuni otoriteye gidip enerji kimliğini yükseltmeyi isteyebilecek. Enerji kimlik belgesini ise Elektrik İşleri Etüt İdaresi’nin yetkilendirdiği ‘enerji verimliliği danışmanlık şirketleri’ verecek. Şimdiye kadar Türkiye genelinde bu amaçla yetki alan 15 şirket faaliyete geçti. Bunlardan biri de EVD Enerji Yönetimi ve Danışmanlık Hizmetleri. Şirketin genel müdürü Ergin Kaya, enerji tapusu vermek için belirlenmiş bir tarife olmadığını, fiyatın piyasa şartlarında belirleneceğini belirtiyor. Kaya, “Avrupa Birliği ülkelerinin uyguladığı tarife var. Metrekaresi 1 Euro’dan fiyat veriliyor. Türkiye’de de metrekaresi 1 Euro veya 1 lira olacağı tahmin ediliyor.” dedi.

DÜZENLEME GECEKONDULARI DA KAPSIYOR

Elektrik Mühendisleri Odası İzmir Şube Başkanı Nuri Sedat Gülşen, kanunun 2007 yılında çıkmasına rağmen yönetmeliklerin yeni yayımlandığını söyledi. 10 yıllık geçiş sürecinin üç yılının geride kaldığını ifade eden Gülşen, düzenlemenin gecekonduları da kapsadığını vurguladı: “Yasa çıktı ama yönetmelikleri geç kaldı. Su akarken yolunu bulur mantığı var. Eksiklikleri var. İşler el yordamıyla yürüyor. Belge için belirlenmiş bir tarife yok. Yazılım programı hazırlanıyor. Bazı şeyler belli değil. Tasarlanmış bir yapı yok. İlk depremde yıkılacak bina için enerji kimlik belgesi istenmesi mantıklı değil. Önce binayı sağlamlaştırmak gerekiyor.” Elektrik mühendisi Mehmet Hepzarif ise kanunla yönetmeliklerin arasında çok fark bulunduğuna dikkat çekti. Enerji kimlik belgesinin, binanın enerji ihtiyacı ve harcama sınıflandırması, yalıtım özellikleri ve ısıtma soğutma sistemlerinin verimiyle ilgili bilgileri içerdiğini vurgulayan Hepzarif, “Konutların yıllık enerji ihtiyacı hesaplanıyor. Bunun için ısıtılması, soğutulması, sıhhi sıcak su üretimi ve aydınlatma için kullanılan enerji miktarı dikkate alınıyor. Belge kapsamında konutlar, A’dan G’ye kadar sınıflandırılıyor. A sınıfı tasarruflu ve SEG (Sera Gazları Emisyonu Göstergesi) emisyonu düşük, G sınıfı ise enerji israf eden ve SEG emisyonu yüksek olanları kapsıyor.” bilgisini verdi. Elektrik mühendisi Fikret Şahin de enerji kimlik belgesinin uygulanmaması veya şikâyet konusu olması halinde bina sahipleri hakkında suç duyurusunda bulunulacağını ifade etti. Şahin, tasarruf amacı taşıyan düzenlemenin, cezai yaptırımdan ziyade teşvik ederek uygulanması gerektiğini, AB ülkelerinde çeşitli teşvikler verildiğini kaydetti

Kategoriler:Emlak, Haber Etiketler:, , , , ,

Türkiye Gayrimenkul Sektörü Temel Göstergeleri 2009 Raporu’nda yer alan önemli sonuçlar

Nisan 21, 2010 Yorum yapın

Türkiye Gayrimenkul Sektörü Temel Göstergeleri 2009 Raporu’nda yer alan önemli sonuçlardan bazıları:

* Konut inşaatlarının başlama iznini oluşturan konut yapı ruhsatları yıllar itibari ile konut üretimini ve gelişimini göstermektedir. 2005–2006–2007 yılarında alınan konut yapı ruhsatları yüksek gerçekleşirken, 2008 yılında ise 501.005 adede indi. Küresel krizin etkilerinin yaşandığı 2009 yılında ise alınan konut yapı ruhsat sayısı 508.036 ile 2008 yılına göre sınırlı bir artış gösterdi. 2009 yılının ilk üç çeyrek döneminde gerileyen konut yapı ruhsatları, yılın son çeyreğinde 188.507 adet ile sıçrama gösterdi.

* Alınan konut kullanım izin belgeleri 2007 yılında 325.255 olduktan sonra ekonomik krize rağmen 2008 yılında 356.358 ve 2009 yılında 398.611’e yükseldi. Geçmiş yıllarda üretilen yüksek sayıda konut tamamlanarak 2008 ve 2009 yıllarında kullanıma sunuldu. 2009 yılı içinde alınan konut kullanım izin belgeleri sayısı üçüncü çeyrek dışında 100 bin seviyesinin üzerinde gerçekleşti.

* Konut kredileri stoku 2008 yılında 37,54 milyar TL iken, 2009 yılında 42,6 milyar TL’ye yükseldi. Konut kredileri stoku küresel kriz yılına rağmen 2009 yılında 5 milyar TL genişledi. Konut kredilerinin GSMH oranı da yükseldi ve 2008 yılında yüzde 3,95 iken 2009 yılında yüzde 4,47’ye ulaştı.

* İller bazında konut kredileri toplamı 2008 yılında 38,9 milyar TL, 2009 yılında ise 44,85 milyar TL oldu. 2009 yılı itibari ile en çok kredi stokuna sahip olan il ise 17 milyar TL stoku ve yüzde 37,9 payı ile İstanbul. Ankara 6,1 milyar TL, İzmir 3,4 milyar TL, Antalya 1,57 milyar TL, Bursa 1,25 milyar TL ile İstanbul’u izledi.

* 2002 yılından sonra hızla genişleyen perakende harcamaları 2007 yılında 221,6 milyar dolara, 2008 yılında ise 241,4 milyar dolara ulaştı. 2009 yılında ise ekonomik küçülme ve özel kullanılabilir gelirlerdeki gerilemeye bağlı olarak düştü ve 203,6 milyar dolar olarak gerçekleşti.
2009 yılında ekonomik krizin etkisi ile AVM yatırımları yavaşladı ve ötelendi. Buna bağlı olarak 2009 yılı içinde toplam 23 AVM açıldı. Açılan yeni AVM’lerin toplam kiralanabilir alan büyüklüğü ise 819.140 m2 oldu. 2009 sonu itibari ile Türkiye genelinde açılan AVM sayısı 214’e, toplam kiralanabilir alan büyüklüğü ise 5.234.698 m2’ye ulaştı.

* 2009 yılında açılan 23 yeni AVM ile toplam kiralanabilir alan büyüklüğü Türkiye genelinde 5.234.698 m2 oldu. 2009 yılsonu nüfus büyüklüğü 72,56 milyondur. Bu gelişmeler çerçevesinde AVM kiralanabilir alanı 2008 yılında 61,8 m2 iken, 2009 yılında 72,2 m2’ye yükseldi.
İstanbul genelindeki 12 ofis bölgesinde yer alan A ve B sınıfı ofis stoku 2001 yılında 1.267.091 m2 olarak ölçüldü. Stok izleyen yıllarda sürekli genişleme gösterdi ve 2008 sonunda ise 2.657.524 m2’ye ulaştı. 2009 yılında A tipi 190.000 m2 ve B tipi 29.500 m2 ofis stokunun eklenmesi ile birlikte İstanbul ofis stoku 2.877.024 m2’ye ulaştı.

* İstanbul’da aylık m2 depo kiraları 2004 yılında 4,0 dolar, 2007 yılında 5,5 dolar ve 2008 yılında 6 dolar oldu. 2009 yılında ise ekonomik krizin etkisi ile birlikte ortalama kiralar 5 dolar seviyesine geriledi. Boşluk oranları ise 2004 yılında yüzde 16,5 iken 2008 yılında yeni arzların eklenmesi ile birlikte yüzde 25’e çıktı. 2009 yılında boşluk oranları ise A tipi alanlar için Avrupa yakasında yüzde 10, Asya yakasında ise yüzde 20 olarak gerçekleşti.

* 2009 yılında ekonomik krizin etkileri ile birlikte kiralardaki gerileme ile birlikte gayrimenkul yatırımlarının gelirleri de düştü. Buna bağlı olarak aynı yatırım büyüklüğü karşılığında elde edilen yıllık ortalama gelirler geriledi ve İstanbul’da gayrimenkul yatırımlarının getirisi düştü. Ofis yatırımlarının getirisi 2009 yılında yüzde 7,25’e, alışveriş merkezi yatırımlarının getirileri yüzde 7’ye ve lojistik yatırımlarının getirileri de yüzde 7’ye geriledi.
İstanbul, PW Coopers ve ULI tarafından yapılan araştırmalarda, tüm şehirler içinde 2006 yılında toplam getirilerde birinci, 2007 yılında toplam getirilerde yine birinci, 2008 yılında yatırım ve gelişme öngörülerinde ikinci ve 2009 yılında gelişme öngörülerinde birinci, yatırım öngörülerinde ise üçüncü sırada yer aldı. 2010 yılı için ise gelişme öngörülerinde yine birinci sıraya yerleşti.

* 2008 yılında 90,2 milyar TL olan (70,4 milyar dolar) inşaat yatırımları 2009 yılında 74 milyar TL’ye (47,9 milyar dolar) geriledi. Özel sektörün inşaat yatırımları 2008 yılında 60,2 milyar TL (47,0 milyar dolar) iken, 2009 yılında 45,2 milyar TL (29,3 milyar dolar) olarak gerçekleşti. Özel sektörün inşaat yatırımları 2009 yılında kriz etkisi ile daraldı.

* Yabancıların Türkiye mali riskleri 2007 yılında 203,8 milyar dolar olduktan sonra 2008 yılında 152,0 milyar dolara geriledi, 2009 yılında ise 185,1 milyar dolara çıktı. 2009 yılında yabancıların Türkiye’deki mali riskleri; 60,2 milyar dolar finansal kurumlara verilen kredilerden, 40,9 milyar doları Türkiye’nin ihraç ettiği Euro tahvillerden (bunların bir bölümü yurtiçi yerleşiklerin elindedir) ve 84,0 milyar doları portföy yatırımlarından oluştu.
Türkiye ve Dünya Gayrimenkul Sektör Raporu 4. Çeyrek 2009′da yer alan sonuçlardan bazıları:

* OECD Bileşik Öncü Göstergeleri 103,6 ile kriz öncesi seviyeleri aştı.
* ABD ve AB’de reel kesim beklenti endeksleri kuvvetli artışını sürdürerek 60 puana yaklaştı.
* ABD’de konut inşaat harcamaları artışa geçerken konut fiyatları geriledi.
* Türkiye ekonomisi yüzde 6 ile yeniden büyüdü.
* Alınan konut yapı ruhsatlarının sayısı 188.507 ile kuvvetli artış gösterdi.
* Konut kredileri son çeyrekte 3,1 milyar TL arttı.
* Konut kredisi aylık faiz oranı ortalama 0,96 ile yüzde 1’in altına indi.
* Açılan 7 AVM ile birlikte toplam AVM sayısı 214’e, toplam kiralanabilir alan büyüklüğü ise 5.23 milyon m2’ye ulaştı.
* Hane halkı tüketim harcamaları yüzde 4,7 ile beş çeyrek sonra büyüdü.
* Yeni ofis, sanayi ve lojistik binası alınan yapı ruhsatları m2 büyüklükleri önemli ölçüde arttı.
* Yabancılara gayrimenkul satışı 555 milyon dolar, doğrudan yabancı sermaye yatırımları ise 81 milyon dolar oldu.
* Yabancıların portföy yatırımları 84 milyar dolara yükseldi.

Kaynak: http://www.1insaat.com/tribe/textdetail?id=55123

Kategoriler:1inşaat, Emlak Etiketler:, ,

Gayrimenkullerin Değer Tespiti Nasil Yapilir?

Nisan 20, 2010 3 yorum

Proje Değerleme ve Fizibilite

Gayrimenkul değerlemesinin hangi amaçla yapılacağı, veri toplama ve raporlama süreçlerini doğrudan etkilemektedir. Şirketlere sermaye olarak konulan, satın alınan yada kiralanan gayrimenkullerin yeni muhasebe standartlarına göre değer tespitlerinin yapılması, şirket gayrimenkul portföyünün işletilmesi, atıl durumdakiler için proje geliştirilmesi, BASEL II ve Türk Ticaret Kanunu değiflikliği gibi yeni finansal düzenlemelerin gerektirdiği kurumsallaşmanın en önemli ayağı olan şirket finansal yapılarının doğru kurgulanması, gayrimenkul değerleme ihtiyaçlarını çeşitlendirmektedir. Piyasa rayiç değerinin tespiti dışında, hukuki durum, verimlilik analizleri ve proje geliştirme amaçlarıyla talep edilen çalışmalar, çok daha kapsamlı ve detaylı veri toplama ve analiz süreçlerinden oluşmaktadır. Hazırlanan bu tür raporlar, taşınmaz ya da taşınmaz projelerinin geleceği açısından hayati önem taşımakta, özellikle finansman kuruluşları, yatırım ve inşaat şirketleri tarafından sıkça başvurulan bir karar unsuru olmaktadır.

Günümüzde proje geliştirme aşamasında devreye giren gayrimenkul değerleme şirketleri, yer seçim süreçlerinden başlayarak bütün uygulama sürecinin de içinde olmaktadır. Bu süreçte şirketimizin verdiği proje değerleme hizmetlerini şu ana başlıklarda özetleyebiliriz ;

Yatırım projeleri için finansman analizleri, proje fizibilite analizleri
Gayrimenkullerin hukuki durumlarında ortaya çıkan kanuna ve ilgili mevzuata aykırılıkların giderilmesi ve bunların gayrimenkul değerine etkilerinin tespiti
Projedeki gayrimenkullerin tipi, projenin yer seçimi, satış süreci, projenin kent dokusuna, sosyo-ekonomik yapıya uygunluğu ve varsa talebi yaratan bölgesel özellikler hakkında piyasa araştırması
Gayrimenkul projeleri için “En iyi ve En verimli kullanım” analizleri
Atıl durumdaki gayrimenkuller için proje geliştirme ve bu projelere göre verimlilik ve fizibilite analizleri
Gayrimenkul projelerinde tapu kayıtları, kadastro ve imar durumları ve diğer kanuni mükellefiyetleri incelemesi, varsa problemli unsurların giderilmesi için durum tespit raporu ya da görüş raporu düzenleme
Portföyde yer alan gayrimenkullerin, hakların ve gayrimenkule dayalı projelerin alım veya satımı amacıyla değer tespiti,
Gayrimenkule dayalı projelerin inşaatına başlanabilmesi için, imar durumuna, yasal prosedüre uyulduğunun ve gerekli belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olduğunun tespit edilmesi
Proje ile değerlendirilecek gayrimenkullerde “en uygun ve en verimli” projenin seçilmesine yönelik yapılacak ; ihale süreci oluşturma, proje değerlendirme ve proje seçme çalışmaları

Makine ve Techizat Değerleme

Muhasebe kayıtlarında demirbaş olarak bulunan ancak amortisman nedeniyle defter değerleri olmayan her türlü makine ve techizat için piyasadaki ikinci el veya hurda değer tespitleri.

Bir gayrimenkulün, 4721 sayılı Kanunun 684 üncü maddesi uyarınca bütünleyici parçası ile 686 ncı maddesi uyarınca eklentisi olan unsurların, yani üretim yada hizmet amaçlı tesislerde gayrimenkulün tapu kütüğüne tescil edilmiş her türlü makine ve techizat için ipotek amaçlı, münferit olarak piyasa rayiç değer tespitleri.

Şirketlerin toplam varlıklarının ortaya konulması amacıyla, gayrimenkulleriyle birlikte, bu gayrimenkullerde üretim yada ticaret amaçlı bulunan makine ve techizat için piyasa rayiç değer tespitleri.

Kira Haklarının Değerlemesi

Gayrimenkullerinden düzenli gelir getirici mülk olarak yararlanmak amacıyla kiraya vermeyi düşünen özel ve tüzel kişilikler veya kamu kuruluşları için verilecek danışmanlık hizmeti ;

Kiralanacak veya kiraya verilecek gayrimenkullerin kira değer tespiti,

Kiraya verilmek üzere gayrimenkul kiralanması için değer tespiti,

Portföyde yer alan gayrimenkullerden kiraya verilenlerin kira sözleşmelerinin yenilenmesi veya uzatılması nedeniyle değer tespiti konularını kapsamaktadır.

Maddi Olmayan Varlıkların Değerlemesi

Şirketlerin gayrimenkullerine ve şirket değerlerine doğrudan etki eden,

İsim hakkı,

Marka değeri,

Kullanım hakkı,

Lisans,

Şerefiye

gibi maddi olmayan duran varlıkların değerlerinin tespit edilmesi, gayrimenkullerin ve şirket duran varlıklarının gerçek değerlerinin bulunmasında önemlidir. Bir gayrimenkulü yada gayrimenkul projesini içine alan bazı yapılanmalarda maddi olmayan varlık değeri gayrimenkul değerinin bile önüne geçebilmektedir. Örneğin TV kanallarında sınırlı sayıda gayrimenkulleri olmasına rağmen, kanalın marka değeri gayrimenkul değerinin çok üstünde, şirket değerinin büyük bölümünü oluşturmaktadır. Aynı şekilde maden, kum, taş ocaklarında işletme hakkı, turizm tesislerinde arsa kullanım hakkı gözardı edilemeyecek değerlere ulaşmaktadır.

Hukuki Durum Tespitleri

Gayrimenkul ve gayrimenkul projelerindeki bütün aşamalarda, durum tespit araştırmaları yapılırken, tapu kayıtları, kadastro ve imar durumları ve diğer kanuni mükellefiyetler incelenerek hukuki durumlar ve yasal prosedüre uygunluk tespit edilir, varsa problemli unsurların giderilmesi için durum tespit raporu ya da görüş raporu düzenlenerek, karşılaşılan teknik yada hukuki sorunların analizleri yapılır. Ortaya çıkan kanuna ve ilgili mevzuata aykırılıkların giderilmesi, bunların gayrimenkul değerine etkilerinin tespiti ve ülkemizdeki sistem içerisinde çözüm önerileri ortaya konulur.

Tarımsal Mülk ve İşletmelerin Değerlemesi

Günümüzde modern tarımsal işletmeler tarımsal mülk kapsamını oldukça genişletmiştir. Tarımsal işletmeler ; arazileri, tarımsal yapıları, teknik altyapısı, hayvanları, ekilen ürün ve ağaçları, makine ve ekipmanları ile bir bütündür, değerleme çalışmalarında bu bütünün tüm parçaları ve bütünün oluşturduğu maddi olmayan varlık değerleri de dikkate alınır. Aynı bölgede klasik yöntemle tarım yapılan araziler ile modern işletmelerin kullandığı arazilerdeki m2 birim fiyatları aynı olmayacaktır. Tarımsal işletmelerin değerleme çalışmalarında, yukarıda sayılan tüm unsurları incelediğimizde işletmenin varlığını ve bu varlığın sürdürülebilir özelliklerini ortaya koyabiliriz.

Yeraltı Kaynakları Değerlemesi

Yeraltı ürünlerinin yeryüzüne çıkarıldığı ve işlendiği maden ocakları, maden sahaları, kum ocakları, taş ocakları için yapılan değerleme çalışmalarında, işletilen yada işletme hakkı alınan sahanın toplam rezerv miktarı, kaynağın türüne göre rezervin saflığı yada ayarı, çıkarma ve işleme maliyetleri, piyasa satış fiyatı, işletmenin makine ve techizatı, tabiki işletme hakkı yada lisansı en önemli değişkenlerdir. Yukarıda sayılan değişkenler, yeraltı kaynağının türüne göre oldukça farklılıklar göstermekle birlikte izlenen değerleme yöntemleri benzerdir.

Transfer Fiyatlandırması için Değerleme

Kurumlar Vergisi Kanunu 13. Madde de açıklanan Transfer Fiyatlandırılması Yoluyla Örtülü Kazanç Dağıtımı kapsamında olan, Ortaklar tarafından şirket sermayesine konulacak, şirkete satılacak yada şirkete kiralanacak gayrimenkullerin, transfer fiyatlandırmasının piyasa rayiç değerlerinde olup olmadığının ve emsallere uygunluk ilkesini sağlayıp sağlamadığının tespit edilmesi için yapılan değerleme çalışmaları uluslararası muhasebe standartları kapsamında yapılması gerekli çalışmalardandır.

Gayrimenkulü şirkete sermaye olarak koyarken, şirket varlığı olan gayrimenkulü satarken, şirket gayrimenkul koyarak başka bir işletmeye ortak olurken, ortakların sermaye artırımlarını gayrimenkul koyarak yaptıkları durumlarda, yapılan işlemin vergi kanunu ve şirket değeri açısından piyasa rayiç fiyatından yapılıp yapılmadığını ve piyasadaki emsallere uygun olup olmadığını denetlemek adına konu olan gayrimenkuller için değerleme çalışmaları yapılmaktadır.

Alışveriş Merkezi ve Plaza Değerlemesi

Son yıllarda ülkemizdeki gayrimenkul uygulamalarında geniş yer bulan alışveriş merkezleri, A ve B sınıfı ofis binaları gibi ticari mülklerin değerleme çalışmalarında ; uluslararası değerleme standartlarında gelir getiren ticari mülk değerlemesi kapsamındaki bu merkez ve plazaların, piyasa rayiç satış ve kira değerlerine gelir yöntemi kullanılarak, nakit indirgeme ve nakit akımları analizleri vasıtasıyla ulaşılmaktadır.

Gelir getiren ticari mülklerin değerleme çalışmalarında, gayrimenkulün bulunduğu bölgenin ve merkezin demografik ve sosyo-ekonomik yapısının detaylı bir biçimde analiz edilmesi, ayrıca bölgede yer alan diğer benzer gayrimenkullerin teknik özellikleri, aylık kira rakamları, hitap ettikleri sosyo-ekonomik çevre ve doluluk oranlarının incelenmesi çalışmanın temel dayanak noktalarını oluşturması açısından gereklidir.

Turistik Tesis Değerlemesi

Turistik tesis kapsamında değerlendirilen ;

Otel,
Resort Otel,
Golf Otel,
Kaplıca Otel,
Apart Otel,
Motel,
Tatil köyü,
Pansiyon,
Eğlence merkezleri,
Marinalar

için yapılacak değerleme çalışmalarında, gelir yöntemi belirleyici değerleme sistemi olarak kullanılmaktadır. Özellikle turistik konaklama tesislerinin bölgesel, fiziksel ve teknik özelliklerinin yanında yatak başı maliyet, doluluk oranı ve tesis derecelendirmesi dikkate aldığımız en önemli unsurlardır.

Sağlık ve Eğitim Tesisi Değerlemesi

Sağlık ve eğitim tesisleri kapsamında yeralan, kamu yada özel sektör tarafında yatırımları yapılan;

Hastane,
Poliklinik,
Sağlık Ocağı,
Sağlık ve Spor Merkezleri,
Okul ve Dersane

gibi gayrimenkullerdeki değerleme çalışmalarında piyasa rayiç değerini oluşturan emsal satışların yanında, yatırımı doğrudan etkileyen makine ve ekipmanlar ile marka değerleri belirleyici olmaktadır.

Rekreasyon Alanları Değerlemesi

Rekreasyon alanları kapsam olarak oldukça fazla çeşitlilikte gayrimenkul hak ve faydalarını içermektedir. Bunlardan başlıcaları ;

Eğlence Merkezleri,
Restaurantlar,
Gezinti Alanları,
Büfeler,
Alışveriş Merkezleri,
Dini Tesisler,
Piknik,
Oyun ve Spor alanları,
Kongre ve Fuar merkezleri,
Anıtlar vb. dır.

Bu alanlar tüm şehrin ihtiyacını karşılamaya yönelik olarak tasarlanan kentsel servis alanları olarak karşımıza çıkmaktadır, bu nedenle değerleme çalışmasında yapmanız gereken incelemeler ve analizler tüm kenti kapsamalıdır. Ayrıca bu kadar fazla çeşitlilikte içeriği olan alanlar için yapılacak değerleme çalışmalarında bilinen bütün değerleme yöntemlerinin bir arada kullanılması gerekebilir. Alanların büyük olması nedeniyle özellikle arsa değerinin tespiti önemlidir, ayrıca rekreasyon alanlarının yapısını incelerken, bu alanların bulunduğu bölgeye kattığı artı değer dikkat çekici boyutlarda olmaktadır.

Sanayi Tesisleri Değerlemesi

Sanayi tesisleri olarak nitelendirilen gayrimenkuller oldukça değişik şekillerde karşımıza çıkmaktadır, bunlar kimi zaman tedarikçilerini ve enerji üretimini de içinde barındıran entegre bir üretim kompleksi olabileceği gibi, farklı üretim birimlerini barındıran Organize Sanayi Bölgeleri de olabilir. Ayrıca fabrikalar, imalathaneler, enerji üretim tesisleri, depolama tesisleri, limanlar, lojistik tesisler bu kapsamda değerlendirilir.

Sanayi tesisleri için yapılacak değerleme çalışmalarında genellikle bina ve arazi değerlerinin üzerine çıkan makine, techizat ve üretim hattı değerleri bulunmaktadır, ayrıca bu tesislerin niteliklerine göre özel inşaat maliyetleri dikkat çekici boyutlarda olabilmektedir. Bu nedenle farklı disiplinlerdeki uzmanlar ile ortaklaşa yapılacak çalışmalarda, arsa, bina, makine, isim hakkı gibi tüm hak ve faydaların, bunun yanında tesisin üretim kapasitesi, pazar payı, faydalandığı teşvikler, ham maddeye ve pazara uzaklık gibi değişkenlerde dikkate alınmaktadır.

Gemi Değerlemesi

Denizler üzerinde yüzen tesisler gayrimenkul kapsamında değerlendirilmektedir. Her türden Gemi, Yat, Denizaltı ve platformlar, ağırlıkları, kapasiteleri, bandıraları ve maliyetlerine göre değerlendirilir. Özel işlemler için imal edilen, petrol, gaz platformları, araştırma gemileri gibi yüzer tesislerin değer tespitlerinde, farklı değişkenler dikkate alınarak, konunun uzmanı akademisyenler ile işbirliği yapılmaktadır.

Miras Anlaşmazlıklarında Değerleme

Veraset intikali yoluyla edinilen gayrimenkullerin hak sahipleri arasında adilce paylaşımı için değer tespitleri yapılarak, paylaşım modeli hazırlanması için verdiğimiz bağımsız değerleme hizmetleri sayesinde, hak sahipleri arasındaki miras anlaşmazlıkları, mahkeme sürecine gidilmeden çözümlenebilmektedir. Miras olarak intikal eden gayrimenkuller için hisseli ise, hisse yada pay değerleri ile, bu gayrimenkullere bağlı hakların piyasa rayiç değerlerinin ve varsa gayrimenkullerle ilgili hukuki problemlerin tespit edilmesi, ayrıca hak sahiplerine miras yoluyla kalan gayrimenkuller için değerlendirme önerileri getirilmesi verdiğimiz hizmetler arasındadır.

Miras Anlaşmazlıklarında Değerleme

Veraset intikali yoluyla edinilen gayrimenkullerin hak sahipleri arasında adilce paylaşımı için değer tespitleri yapılarak, paylaşım modeli hazırlanması için verdiğimiz bağımsız değerleme hizmetleri sayesinde, hak sahipleri arasındaki miras anlaşmazlıkları, mahkeme sürecine gidilmeden çözümlenebilmektedir. Miras olarak intikal eden gayrimenkuller için hisseli ise, hisse yada pay değerleri ile, bu gayrimenkullere bağlı hakların piyasa rayiç değerlerinin ve varsa gayrimenkullerle ilgili hukuki problemlerin tespit edilmesi, ayrıca hak sahiplerine miras yoluyla kalan gayrimenkuller için değerlendirme önerileri getirilmesi verdiğimiz hizmetler arasındadır.

Kaynak: http://www.1insaat.com/tribe/textdetail?id=46944

Kategoriler:1inşaat, Emlak Etiketler:, ,

Emlak ve Gayrimenkul Degerleme ile ilgili birbirinden ilginc 10 kitap ve dokuman

Nisan 19, 2010 Yorum yapın

Emlak ve Gayrimenkul Degerleme ile ilgili birbirinden ilginc 10 kitap ve dokumana “1insaat Bilgi Bankasi” uzerinden ulasabilir ve tum dokumanlari cok kisa bir sure icinde bilgisayariniza yukleyebilirsiniz.

  1. Making Your Real Estate Fortune http://www.1insaat.com/datapool/show/document_id/49281
  2. Getting Started in Real Estate http://www.1insaat.com/datapool/show/document_id/49283
  3. The Real Estate Investment Handbook http://www.1insaat.com/datapool/show/document_id/49279
  4. Strategies for Real Estate Billionaire Lessons for the Small Investor http://www.1insaat.com/datapool/show/document_id/49285
  5. TOKİ 2010 Yılında hangi İllerde Nerelerde Proje Yapacak http://www.1insaat.com/datapool/show/document_id/48875
  6. Yanlis Arazi Kullanimi http://www.1insaat.com/datapool/show/document_id/48585
  7. Buyuksehir Belediyesi Kanunu http://www.1insaat.com/datapool/show/document_id/48599
  8. Imar Kanunu http://www.1insaat.com/datapool/show/document_id/48598
  9. Kamulastirma Kanunu http://www.1insaat.com/datapool/show/document_id/48596
  10. SATICI KOMISYON SÖZLESMESI EMLAK KOMISYONCUSU ILE MAL SAHIBI http://www.1insaat.com/datapool/show/document_id/48590

Insaat sektorune yonelik 8000′in uzerinde kitap, dokuman, sunum ve program dosyasinin yer aldigi “1insaat Bilgi Bankasi”na http://www.1insaat.com/datapool adresinden ulasabilirsiniz.

Konut alımında büyük kentlerde en çok hangi bölgeler tercih ediliyor?

Nisan 12, 2010 Yorum yapın

Kriz sonrası yeniden hızlanan konut talebinin bu yıl da canlı kalması bekleniyor


Büyük kentlerde en çok hangi bölgeler tercih ediliyor? İşin uzmanlarına sorduk…

İSTANBUL
ŞEHİR İÇİNE DÖNME EĞİLİMİ ARTIYOR

Türkiye’deki konut talebinin yüzde 20′sini temsil ettiği tahmin edilen İstanbul, genel anlamda Marmara kıyıları boyunca Anadolu Yakası’nda doğuya, Avrupa yakasında ise batıya doğru büyümeyi sürdürüyor. Buna karşılık, Kuzey’de Karadeniz’e yakın bazı bölgelerde de ciddi hareketlilik söz konusu. Özellikle az katlı konutlar için seçilen, kent yoğunluğundan uzak, fakat şehre ulaşımı kolay olan Kemerburgaz, Göktürk, Ömerli ve Bahçeşehir gibi bölgeler gelişen altyapılarıyla tercih ediliyor. Ambarlı ve Beylikdüzü’nün bazı kesimlerini de ekleyebiliriz. Çekmeköy, Ataşehir gibi bölgelerde gerçekleştirilen çok katlı site tarzı konut projeleri de sosyal tesis ve ulaşım imkânları, kaliteli ve fonksiyonel tasarımları, depreme dayanıklı inşa edilmeleri, otoparkları ve güvenlik hizmetleri gibi avantajları sebebiyle yoğun görüyor. Kentsel alanlarda ise bütün ihtiyaçların karşılandığı modern binalarda yaratılan beş yıldızlı otel konforuyla rezidans konseptine yönelik ilgi artıyor.

Konu uzmanları, istanbul Anadolu Yakası’nda Bostancı-Kartal sahil yoluyla Kartal, Pendik ve Ömerli’deki yeni projelerin değer kazanmasını bekliyor. Buna gerekçe olarak ise Sabiha Gökçen Havaalanı’nın daha etkin kullanılmaya başlanması, bölgededeki marina, yeni fuar alanları ve alışverişmerkezlerinin faaliyete geçmesi gösteriliyor. Bu bölgede özellikle orta ölçekli gelir seviyesine hitap eden bir çok projenin inşaatının sürdüğü de belirtiliyor.  Avrupa yakasında en yoğun talep gören ilk dört ilçeyi Büyükçekmece, Bakırköy, Bahçelievler ve Küçükçekmece (Giderek genişleyen Halkalı Toplu Konutları da bu ilçede) olarak sıralıyorlar .
Kimi uzmanlar, Kemerburgaz, Göktürk, İkitelli ve Kağıthane bölgelerini de bunlara ekliyor. Ayrıca metroyla Taksim-4 Levent hattının Maslak’a bağlanması ve Beyoğlu Belediyesi’nin kentsel dönüşüm projeleriyle birlikte bu bölgelerin daha gözde hale gelmesi bekleniyor.

Kartal Kentsel Dönüşüm Projesi, Kartal Marinası, Viaport Alışveriş Merkezi, yeni oteller ve yeni Adliye Sarayı’nın Kartal ve yakın çeveresindeki Kurtköy, Pendik, Ataşehir ve hatta Gebze’ye doğru giden akstaki bölgelere ilgiyi artıracağına dikkat çekiliyor. Bu bölgeler orta ve uzun vadede ciddi kazançlar vaat ediyor.

Etiler, Ulus, Levent, Bağdat Caddesi gibi bölgelerin güncelliğini ve değerini her zaman koruyacak yerler olduğuna dikkat çekiliyor. Bahçeşehir, Kemerburgaz, Çekmeköy ve Ataşehir gibi bölgeleri ise uzun vadede yatırımcıya kazandıracak bölgeler olarak sıralayan uzmanlar şehrin nereye doğru büyüyeceği tahmininden çok, üçüncü köprü ve bağlantı yollarının önem taşıdığını düşünüyor. Yapımı süren iş yeri amaçlı plazaları çok cazip gören ilgililer ikamet amaçlı konut edinmek isteyenlere önerisi şu: “işine yakın, sosyal aktiviteleri olan, güvenlikli siteleri tercih et.”


ANKARA
ESKİŞEHİR YOLU VE ÇEVRESİ ÖNE ÇIKIYOR

Ankara’da yatırımcıların ve kullanım için gayrimenkul edinenlerin semt tercihleri değişti. Bir zamanlar Ankara’nın en gözde semtlerinden Kavaklıdere, Gaziosmanpaşa ve Çankaya şimdilerde yerlerini batı istikametindeki Bilkent, Mustafa Kemal, Ümitköy, Çayyolu ve Beysukent gibi yerleşim yerlerine bırakıyor. Her ne kadar başkenttiler buna dirense de köklü ve eski yerleşim yerleri de yavaş yavaş konut bölgesi olmaktan çıkıp işyeri ağırlıklı bölgelere dönüşüyor. Turyap yetkilileri, Ankara’da konut alanında Eskişehir Yolu, Şehit Ali, Ballıkuyumcu köyleri ile Temelli ve Malıköy civarlarında büyüme yaşanacağını, Gölbaşı, Mogan Gölü ve civarının ise ticari rekreasyon aktiviteleriyle gelişeceğini, Incek, Tuluntaş, Hacılar, Hacımuratlı köyleri çevresinin de bahçeli lüks konut inşaatına uygun olarak gelişme gösterdiğini söylüyor.

Diğer uzmanlar ,önümüzdeki dönemin gözde bölge ve semtlerini Eskişehir Yolu üzerindeki Yaşamkent ve benzerleri ile Çankaya bölgesindeki yıkılacak gecekonduların yerine yükselecek yapılar olarak sayıyorlar. Yatırım amaçlı konut için yine bu bölgeleri öneren ilgili, ikamet amaçlı konut edinmek isteyenler için en uygun yerleri Çankaya (Yıldız, Hilal vb), Kavaklıdere, Ümitköy ve Çayyolu olarak sıralıyor.

Bazı uzmanlar da başkentin batıya doğru büyüyeceğini, bundan dolayı hem arzın hem de talebin Eskişehir yolu aksı üzerinde yükseleceğini söylüyor. Pekçok büyük şirketin, Polatlı’ya kadar uzanan güzergahta yatırım amaçlı arsa alımı yapmalarının da bunu doğruladığını , yatırım amaçlı konut alacaklar için Yaşamkent’ten Temelli’ye uzanan kesimleri öneriyorlar. oturmak için ev alacaklara tavsiye ise Çayyolu, Ümitköy ve Beysukent…

BURSA
ESKİ BAŞKENT, İZMİR’E DOĞRU BÜYÜYECEK

Türk otomotiv ana ve sanayisinin nabzının attığı Bursa’da Nilüfer bölgesi yeni yapıların yoğunlaştığı bir kesim olarak dikkat çekiyor. Turizm potansiyeliyle de çekim merkezi olan kentte kooperatifler ve yap-satçıların son 15 yılda ürettikleri konutlar bu bölgeye şehrin muhtelif kesimlerinden yoğun nüfus kaymasına yol açıyor.

Nilüfer bölgesinde özellikle ihsaniye, Çamlıca Gümüştepe, Ertuğrulkent, Özlüce ve Balat semtlerinin öne çıkıyor. Bu semtlerin arazi yapısının yeni tip konut yapımına uygunluğunun yapımcı firmalar açısından tercih nedeni olduğunu düşünen ilgililer, yatırım amaçlı konut alımı için Nilüfer’in tümünü, ikamet amaçlı alımlar için ise ihsaniye ve Ataevler’i tavsiye ediyor. Teke’ye göre bulunması ve arazi yapısının gerek ulaşıma gerekse yapılaşma kolaylığı sağlaması nedeniyle kent izmir yönüne doğru büyüyecek.

İZMİR
İZMİRLİ LÜKSÜ ŞEHİR İÇİNDE TERCİH EDİYOR

Son yıllarda durağanlık görünse de izmir hâlâ Türkiye’nin en önemli ticaret merkezlerinden biri. Turyap yetkilileri, burada şehir içi arsalara ve ticari yatırımlara yönelik olan hareketin Sahilevleri, Narlıdere ve Urla’ya kadar uzandığına dikkat çekiyor. Üst gelir grubuna hitap eden nitelikli konut projelerinin çoğaldığı izmir’de gayrimenkulde doğru yatırım ve kazanç için geleceğin cazibe merkezi olarak nitelenen bölgeler öneriliyor. Turyap temsilcilerine göre yeni gelişme alanları ise izmir’i diğer illere bağlayan anayolları takip ederek ulaşılan Urla, Çeşme ve Menemen güzergahları… Her üç güzergah da kentin dışına doğru uzanıyor.

İzmir’de yatırım amaçlı konut almak isteyenlere özellikle Alsancak’taki yeni residansları öneriliyor. Narlıdere, Güzelbahçe ve Urla’daki konutların da çok fazla prim yapacaklarını, Sahilevleri bölgesinden konut alanların da kârlı çıkacakları düşünülüyor.  İkamet amaçlı konut alımında ise jeotermal ısıtma, modern yapılaşma ve AVM’lere yakınlığı nedeniyle Balçova ve Narlıdere’yi, ayrıca Karşıyaka’da Emlakbank Mavişehir ve TOKİ Mavişehir projeleri, Bornova’da ise metro projesinin getireceği ulaşım kolaylığının olası etkilerine dikkat çekiyor.

İzmir’de şehir dışında lüks yaşama istanbul’daki gibi ilgi gösterilmediğini düşünen Century 21 Mavi Ofis Yöneticisi Agah Özkara, hem yatırım hem ikamet amaçlı alımlar için, lüks arayanlara Karşıyaka Dudayev Bulvarı üzerindeki ve Narlıdere’deki projelerle Bornova Evka’yı öneriyor. Özkara, alt kesimlere Menemen Ulukent’i, orta kesime de Eski Karşıyaka ile Atakent ve Çiğli’yi tavsiye ediyor.

KOCAELİ (İZMİT) YATIRIM AMAÇLI KONUT İÇİN UYGUN
Sanayide İstanbul’la yarışan bir kent olması Kocaeli’de gayrimenkul sektörüne de etki ediyor. 1999 depremlerinden sonra başlayan yenilenme, son yıllardaki ekonomik büyümenin de etkisiyle hız kesmedi. Kocaeli’nde son zamanlarda en yoğun talep gören ilk dört ilçe sırasıyla; İzmit (Merkez), Gebze, Körfez ve Derince. Yatırımcıların güney doğuda Bahçecik Köyü, Yeniköy, kuzey doğuda Durhasan Köyü; Şile’ye sınır olan Ovacık Köyü ve Kargalı Köyü mevkilerinde dubleks ve tripleks sitelere hız verdiği de gözleniyor.

http://www.1insaat.com/tribe/textdetail?id=54891

Kategoriler:1inşaat, Emlak, Haber Etiketler:, ,

Gayrimenkulünüzü satmadan önce mutlaka bu yazıyı okuyun

Nisan 8, 2010 Yorum yapın

Şükrü KIZILOT


Hem de öyle ağrıyabilir ki hiçbir ilaç fayda etmez.

Ağrılar içinde kıvranırken “Ben nerede yanlış yaptım” diye düşünebilirsiniz.

Sözü uzatmadan olayı iki basit örnekle anlatalım.

OYA TEYZE’NİN EVİ

Oya Teyze, Ocak 2007’de 150 bin liraya aldığı evi Nisan 2010’da, 200 bin liraya satmak için Nuri Bey ile anlaşıyor. Alıcı ile tapuya gidiyorlar. Tapu memuru evin “Emlak vergisi asgari değerini” araştırıyor ve 350 bin lira olduğunu öğreniyor.

Oya Teyze ile Nuri Bey’e;

“Bu evin, tapu harcına esas alım-satım değeri 350 bin liradan aşağı olamaz” diyor ve her iki taraf da 350 bin lira üzerinden, ayrı ayrı binde 16.5 tapu harcı ödüyorlar. Tapu işlemleri bitiyor, Nuri Bey, Oya Teyze’ye 200 bin lirayı ödüyor ve “Hayırlı olsun” diye el sıkışıp ayrılıyorlar.

HAYRİ BEY’İN ARSASI

Hayri Bey, 2009 yılında İstanbul’da 1 milyon liraya aldığı 800 m2 arsayı, Nisan 2010’da 1 milyon 200 bin liraya satmak için Ekrem Bey ile anlaşıyor. Alıcı ile tapu işlemleri için gittiklerinde, tapudaki görevli memur;

“Bu arsanın 2010 yılı emlak vergisi m2 birim değeri 4 bin lira olarak belirlenmiş. O nedenle, tapu harcına esas satış bedelini 3 milyon 200 bin liradan aşağı gösteremezsiniz”diyor. Alıcı ve satıcı, başka bir çözüm yolu olmadığını öğrenince, “Ne yapalım, tapu harcını 33’er bin lira fazla ödeyeceğiz demek ki” diyerek, tapu işlemlerini arsanın satış bedelini 3 milyon 200 bin lira göstererek yapıyor, harcı da bu değer üzerinden ödüyorlar.

BEKLENMEDİK SÜRPRİZ

Buraya kadar tamam. Oya Teyze ve Hayri Bey, bir miktar fazla tapu harcı ödeyip, gayrimenkullerini sattılar.
Ancak, olay bitmedi asıl film bundan sonra başlıyor!

Hasan Pulur’un ünlü fıkrasında olduğu gibi, asma kabakçı arkadan geliyor.

Oya Teyze, 150 bin liraya aldığı evi 350 bin liraya,
Hayri Bey, 1 milyon liraya aldığı arsayı, 3.2 milyon liraya,
satmış gözüküyor.

Yürürlükteki Gelir Vergisi Kanunu’na göre; gayrimenkullerin, iktisap (edinme) tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkartılmasından doğan kazanç, “değer artışı kazancı” olarak gelir vergisine tabi (Bkz. GVK Mükerrer Madde 80/6).

Böyle olunca Oya Teyze’ye yaklaşık 200 bin, Hayri Bey’e de 2.2 milyon liraya yakın kazanç çıkıyor. Bu kazancın yüzde 35’i civarında gelir vergisi ödemesi gerekiyor.

Bu olayda kazanç hesaplanırken, alış bedeli aylar itibariyle ÜFE’ye göre yükseltiliyor ve 7.700 TL’de istisna uygulanıyor.

ÇÖZÜM YOLU

Tapuda satış işlemi yapılırken, gerçek satış bedelinin tapu senedine yazdırılması yani Oya Teyze’nin 200 bin lirayı, Hayri Bey’in 1.2 milyon lira gerçek satış bedelini tapu senedine yazdırmaları mümkün. “Bu da nereden çıktı?” diyenler için açıklayalım; Maliye Bakanlığı, Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’ne bir yazı gönderdi ve gerçek satış bedelinin tapu harcına esas değerin altında olması durumunda, satıcının talebi halinde gerçek satış bedelinin tapu senedinde ayrıca gösterilmesinin mümkün olduğunu belirtti (MB Özelgesi 24 Şubat 1999 Tarih ve 6604 sayılı).
Bu kadar önemli bir konu, kanunda yazmıyor, hiç değilse bir genel tebliğ ile de açıklansa daha iyi olurdu.

Kaynak: http://www.1insaat.com/tribe/textdetail?id=54780

Kategoriler:1inşaat, Emlak, Haber Etiketler:

Konut Alırken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Nisan 4, 2010 1 yorum

YEM ve Finansbank’ın ortaklaşa hazırladığı Konut Alım Rehberi, yeni ev sahibi olmak isteyenlerin dikkat etmesi gereken noktaları sıraladı

  • Konut banka kredisi kullanma koşullarını sağlıyor mu? (Zemin sağlamlığı, bitmişlik düzeyi, yaşı, tapu durumu, ruhsatı, kullanım izni, kaçak ekler olup olmaması vb. açılardan konutun kredi kullanımına uygunluğunu araştırınız).
  • Çeşitli bankaların kredi koşullarını öğrenerek bunları vade, aylık ödeme miktarı, toplam ödeme, kredi süresi vb. açılardan karşılaştırdınız mı?
  • Konutun bulunduğu bölgedeki ortalama kira getirisi sizin için kabul edilebilir düzeyde mi? (Komşularınıza ve yakın çevredeki emlakçılara danışınız).
  • Konutta tadilat, bakım, onarım ve yenileme gerektiren bölümlerin ve cihazların bütçenize etkisini dikkate aldınız mı? (Konut yapılarının ömrü çoğu kez 50 yıl ve üzerinde olsa da, pek çok yapı malzemesinin ve donanımın ömrünün 10-15 yılla sınırlı olduğunu; dolayısıyla bunların yapının ömrü boyunca birkaç kez yenilenmesi gerektiğini dikkate alınız).
  • Konutun bulunduğu çevredeki ortalama yaşama giderleri yaşam standartlarınızdan ödün vermenizi gerektiriyor mu? Konutun geçmiş yıllara ait ısıtma/soğutma giderleri sizin için kabul edilebilir düzeyde mi?
  • Konutun ortalama aidat giderleri sizin için kabul edilebilir düzeyde mi? (Ortak alanların giderlerine katılım payının nasıl hesaplandığını öğreniniz).
  • Konuttaki sabit elektrikli, elektronik, mekanik cihazlar bozulduğu takdirde kolaylıkla yenileyebilir ya da bakımını yaptırabilir misiniz?
  • (Konutun tapusu var mı? (Tapunun tek kişi üzerine ya da çok ortaklı olup olmadığını; kullanım hakkı -intifa- durumunu öğreniniz).
  • Binanın mülkiyet özelliklerini öğrendiniz mi? (Konut tapuları ‘ortak’, ‘kat irtifaklı’ ve ‘kat mülkiyetli’ olmak üzere üçe ayrılır).
  • Binanın yapı ruhsatı var mı?
  • Binanın yapı kullanma izni var mı?
  • Konut üzerinde ipotek ya da haciz kararı var mı?
  • Binanın yönetim planını incelediniz mi?
  • Binanın elektrik, su, doğalgaz vb. hizmetler için konut kullanımına geçişi yapılmış mı?
  • Konutun geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisi vb. borçları olup olmadığını öğrendiniz mi? (İkinci el konut alımında satıcıdan makbuzları isteyerek kontrol edebilirsiniz; gerek duyarsanız satıcıdan vergi dairesinden alınacak ‘borcu yoktur’ yazısı isteyebilirsiniz. Son elektrik, doğalgaz, su vb. faturalarının kopyalarını edininiz).
  • Binanın ticari amaçlar için ayrılmış dükkan, depo gibi bölümleri varsa bunların kullanım amaçları belirlenmiş mi?
  • İçinde kiracı oturan bir konut alıyorsanız kira kontratını incelediniz mi? (Kira sözleşmesinin sizi olumsuz etkileyebilecek koşulları olmadığındanemin olunuz).
  • Satın almayı düşündüğünüz konutun yer aldığı imar planı hakkında bilgi edindiniz mi? (Uygulama imar planında satın alınacak konutun bulunduğu alan ‘konut alanı’ olarak tanımlanmış olmalıdır. Konut alanının kat yüksekliği; bahçe mesafeleri, inşaat emsali vb. imar hakları uygulama imar planında belirlenir. İmar planında verilen imar haklarının üzerinde inşaat yapılamaz; aksi halde ruhsat ve eklerine aykırı inşaat yapılmış olur).
  • İnşa halinde bir konut satın alıyorsanız satıcının güvenilirliği, mali durumu ve geçmişte sattığı konutlar konusunda bilgi edindiniz mi? (Konutun size taahhüt edilen süre, maliyet ve kalite koşullarını sağlayacağından emin misiniz?)
  • Binanın onaylı bir mimari projesi var mı? (Belediyelerin İmar Müdürlüklerinden bilgi alabilirsiniz).
  • Binada, sonradan, orijinal mimari projesinde olmayan değişiklikler yapılmış mı? (Yapılmışsa bu tür değişikliklerin nedenini öğreniniz).
  • Binanın görünüşü ve iç mekanlar estetik bakımından sizi tatmin ediyor mu? Konuttaki odaların sayısı ve büyüklüğü ihtiyaçlarınızı karşılamaya yeterli mi? (Satıcıların verdikleri ilanlarda konutun büyüklüğünü abartma eğilimi taşıyabileceklerini unutmayınız. Gerekirse ölçüm yaparak size belirtilen net alanı doğrulayınız).
  • Konut bugünkü ihtiyaçlarınızın yanısıra yakın gelecekteki ihtiyaçlarınızı karşılamaya da uygun mu? (Ailenize yeni bireyler katılması olasılığını dikkate alınız).
  • Konut engelli ya da yaşlı bir insanın kullanımı için uygun mu? (Merdivenlerin, merdiven sahanlıklarının, koridor genişliklerinin ve diğer ilgili mekanların tekerlekli bir sandalyenin giriş/dönüş yapmasına uygun olduğundan emin olunuz).
  • Binanın cephe kaplama malzemeleri, dokusu ve rengi iklim bölgesine uygun olarak seçilmiş mi?
  • İç mekanlar kullanıcı sağlığı ve ısıtma ekonomisi açısından yeterli direkt güneş ışınımı alıyor mu? Gün ortasında yapay aydınlatma kullanmadan oturabiliyor musunuz? (Pratik bir yaklaşımla mekanların sağlık açısından günde en az 2 saat; ısıtma ekonomisi açısından 4 saat güneş ışınımı alması, istenen bir durumdur. ‘Salon’ gibi yaşama hacimleri güney ve güneye bakan yönlerde; mutfak ve banyo gibi servis hacimleri kuzey ve kuzeye bakan yönlerde konumlandırılmalıdır).
  • Özellikle doğu ve batı yönlerine bakan dış kapılarda/pencerelerde güneş kontrolü için panjur vb. önlemler alınmış mı? Binanın ortak mekanlarındaki asansör, jeneratör vb. cihazların gürültüsü uyumanıza / çalışmanıza engel oluyor mu? (En sessiz sanılan yerlerde bile gürültü düzeyi genellikle 15-20 desibel civarındadır. Konut tasarımında ilke olarak gereksiz gürültü kaynaklarının mümkün olduğunca yok edilmesi,
    gürültünün kaynağında hapsedilerek yayılmasının engellenmesi ve yayılmış gürültünün dar bir alanda tutulması hedeflenir. Aynı işi yapan makine, motor vb. donanım arasından daha az gürültü yapanların seçilmesi konutlardaki gürültü düzeyini azaltır).
  • Bina beş kattan daha yüksek ise asansör var mı? (Güncel yönetmelikler beş katın üzerindeki binalarda asansör yapılmasını zorunlu kılmaktadır).
  • Asansör acil bir durumda sedye, tekerlekli sandalye gibi araçların kullanımı açısından uygun mu? Balkon ve merdiven korkulukları tehlike oluşturuyor mu? (Korkulukların yüksekliği en az 90 cm olmalı; aralıkları çocukların geçmesine izin vermemelidir).
  • Konut planı mobilyalarınızı yerleştirmenize uygun mu? (Odaların büyüklüğünün ve duvarlardaki girintilerin / çıkıntıların mobilyalarınızı yerleştirmeniz açısından sorun yaratmayacağından emin olunuz).
  • Konut içindeki depolama alanlarının sayısı ve büyüklüğü ihtiyaçlarınızı karşılamaya yeterli mi? Bina girişinde gerekli durumlarda kullanılmak üzere bir rampa var mı?
  • Bina girişinde kar, yağmur, rüzgâr gibi dış etkilerden korunmanız için saçak ve rüzgârlık düşünülmüş mü?
  • Bina girişi gece yarısı korkmadan içeri girebileceğiniz ve kötü niyetli yabancıları caydıracak biçimde tasarlanmış mı? (Işık sensörü vb. sistemler binalara sonradan da kolaylıkla monte edilebilmektedir).
  • Konut-dışı depolama alanları var mı? (Örneğin bodrum katta veya çatı katında depolama amacı ile ayrılan bir bölüm var mı? Depolama alanlarının daireler arasında paylaşımı yapılmış mı?)
  • Su, elektrik ve gaz sayacı gibi cihazlara gerektiğinde kolayca erişilebiliyor mu? (Bu tür cihazların kolayca bakım ve onarım yapmaya uygun yerlere yerleştirilmesi gerekir).
  • Binanın bulunduğu bölgenin iklimsel koşulları gözetilerek rüzgar ve hava akımlarının etkisi dikkate alınmış mı?
  • Konutun yakın çevresinde sizin ve ziyaretçilerinizin araçlarını park edebileceği güvenli ve yeterli bir otopark bulunuyor mu? (Otopark sorununun özellikle zemin katlarda manzaranızı ve gün ışığından yeterli düzeyde yararlanmanızı engelleyebileceğini, gürültü ve kirlilik sorunu yaratacağını dikkate alınız. Otoparkta/garajda yeterli bir aydınlatma sistemi olmasına dikkat ediniz).
  • Binanın bahçe düzenlemesi yapılmış mı?
  • Komşu binalar ya da binanın çevresindeki doğal engeller konutun güneş ışığından yeterince yararlanmasını engelliyor mu?
  • Kamusal alanlar ile binaya ait alanlar birbirinden ayrılmış mı?
  • Bina çevresinde çocukların güvenli bir biçimde oynayabilecekleri, bina sakinleri ile bir araya gelinebilecek ortak mekanlar var mı?
  • Konutun manzarası var mı? (Konutun manzarasının gelecekte kapanma olasılığını dikkate alınız.
  • İmar planı gelecekteki olası değişiklikler hakkında size fikir verecektir).
  • Yakın çevrede sağlıklı ve konforlu açık mekanlar (parklar, oturma-oyun alanları, spor alanları vb.) düzenlenmiş mi?
  • Alışveriş merkezlerine kolaylıkla erişilebiliyor mu?
  • Yakın çevrede çocuğunuzun eğitim görebileceği bir okul bulunuyor mu?
  • Konut ve işyeriniz arasındaki mesafe uygun mu?
  • Toplu taşıma araçlarına makul bir sürede erişebiliyor musunuz?
  • Sağlık hizmetlerine kolay erişilebiliyor mu?
  • Sinema, tiyatro vb. gibi kültür hizmetlerine kolaylıkla erişilebiliyor mu?
  • Posta/kargo, bankacılık hizmetlerine kolayca erişilebiliyor mu?
  • Acil bir durumda itfaiye araçları veya ambulans konuta kolay erişebilir mi?
  • Binanın çöp depolama alanları insan sağlığı ve estetik açıdan sorun oluşturuyor mu?
  • Bina hırsızlık olaylarına karşı güvenli mi? (Binanın bulunduğu bölgedeki suç oranları hakkında bilgi edininiz).
  • Binanın yakın çevresi yeterli düzeyde aydınlatılıyor mu? (Araştırmalar yakın çevresi geceleri yeterli düzeyde aydınlatılan bölgelerdeki suç istatistiklerinin daha düşük olduğunu göstermektedir).
  • Bina çevresindeki kaldırımlar düzgün ve sağlam mı?
  • Binanın yakın çevresinde insan sağlığını etkileyebilecek yüksek gerilim hattı vb. unsurlar var mı?
  • Yakın çevrede otoyol, havaalanı, endüstriyel üretim tesisleri gibi gürültü ya da kirlilik kaynakları var mı? (Konutunuzun bulunduğu bölgenin daha önce endüstriyel, tarımsal ve insan sağlığına zararlı başka atıklar için dolgu alanı olarak kullanılıp kullanılmadığını ilgili belediyeden öğreniniz).
  • Yakın çevrede iç hava kalitesini bozabilecek kaynaklar var mı?
  • Yerleşmenin kirleticilik niteliği taşıyan çukur bir bölge içinde yer alması engellenmiş mi?
  • Konut farklı fonksiyonlara sahip yerleşme bölgesinde (endüstri, ticaret vb.) yer alıyorsa, rüzgarın hava kirliliğini taşıyıcı etkisini önleyecek bir düzenleme yapılmış mı?
  • Taşıyıcı sistem ve deprem dayanımı
  • Binanın onaylı bir taşıyıcı sistem projesi var mı?
  • Binanın mevcut taşıyıcı sistemi ile projelendirilmesinde öngörülen taşıyıcı sistemi arasında farklar var mı?
  • Bina yürürlükteki deprem yönetmeliğine uygun olarak inşa edilmiş mi? (Bu tür bir incelemenin maliyetli olabileceğini dikkate alınız. Yapımcıdan/satıcıdan istenebilecek yapı denetim şirketi raporları binanın inşaat kalitesi ve deprem dayanımı konusunda bilgi edinilmesini kolaylaştırabilir).
  • Binanın taşıyıcı sisteminde ve taşıyıcı olmayan elemanlarında daha önce onarım yapıldığına ilişkin izler var mı? (Binanın yaşını ve yıpranma durumunu; daha önce hangi aralıklarla bakım-onarım geçirdiğini öğreniniz. Onarımın nedenleri ve sonuçları hakkında bilgi alınız).
  • Binanın bulunduğu bölgenin zemin koşulları konusunda bilgi edindiniz mi? (Binanın taşıyıcı sistem projesinin zemin koşullarına uygun olarak hazırlanması gerekir. Binanın zemin raporu varsa, bununla bir uzmana danışınız)

Kaynak: http://www.1insaat.com/tribe/textdetail?id=52279

Kategoriler:1inşaat, Emlak, En Çok Okunanlar Etiketler:, ,

Konut Kredisinde Unutulmamasi Gereken 7 Altin Kural

Nisan 1, 2010 Yorum yapın

Nejat Özonay, konut kredisinde dikkat edilmesi gereken noktaları yazdı.

Piyasaların daraldığı, işsizliğin arttığı dönemlerde ticari kredilerde olduğu gibi bireysel kredilerde de sorunluluk oranının artması doğal bir sonuç aslında. Ancak, hiç nakit akışı olmaması gibi durumların dışında, iyi bir planla, kredibilitesi sorunlu müşteri olmaktan pekala uzaklaşabilirsiniz. Nejat Özonay, bunun için 7 altın kuralı adım adım yazdı…

TÜKETİCİLER KANUNLARI BİLMİYOR

Zaman zaman ödeme sıkıntısına düşmek olağan bir durumdur. Sık sık ödemeye sadık kalmamak ise biraz plansızlık daha çok da umursamazlıktır. Ödeme sıkıntısına düşen tüketici ‘temerrüt faizi ne ise öderim’ yanılgısına düştüğünde kredibilitesine zarar vermeye başlamış demektir. Kredi kaydının bozulmasının çok ötesinde, bi kaç aylık ödeme sıkıntısı süreci sonrasında tüketici tüm borcu bir defada öde ya da konutunu kaybet seçenekleri arasına sıkışabilir.

İKİ TAKSİTİ ÖDEMEMEZLİK YAPMAYIN

Taksit geciktirmek bankanın erken uyarı sistemine takılmanıza yetecektir.  Eğer üst üste ikinci taksitinizi de ödemezseniz temerrüt haline düştünüz demektir. Banka size gecikmiş taksitlerinizi ödemeniz için bir uyarı yazısı gönderecektir. Ödemekte gecikirseniz ve ikinci taksit tarihinden sonra 1 ay daha herhangi bir ödeme yapmazsanız artık krediniz muaccel hale gelmiştir ki, bu da insiyatifin banka tarafına geçtiği anlamına gelir. Son zamanlarda bankalar daha yapıcı olmakla beraber ödemekte gecikir ve uyarılara cevap vermezseniz krediniz kat edilir ve kat edilen kredilerin eski ödeme planına dönmesi imkansız gibidir.

SIKINTIYA DÜŞÜNCE BANKANIZDAN KAÇMAYIN

Kültürümüz nedeniyle mahcubiyet hayatımızın büyük bir parçası. Sıkıntıya düşen borçlu, sorunla yüzleşip çözüm aramaya çalışacağı yerde kaçmayı seçebiliyor. Bu da bankanın zaman vermesini sağlamak yerine tam tersi daha hızlı aksiyon almasına neden olabiliyor. İşin içine avukatlar girdiğinde ise maliyet daha da artıyor… Sıkıntıya düştüğünüz dönemde bankanızla yüzleşip kolaylık sağlatmaya çalışmanız, bankanızın üstünüze gelmenizi beklemekten daha akıllıca bir hareket olacaktır.

KENDİ ÇÖZÜMÜZÜ KENDİNİZ BULMANIZ GEREKEBİLİR

Ödeme sıkıntısına düşmek üzere olduğunuzda bu dönemi atlatmak için bir yöntem geliştirebilirsiniz. Taksitleri geciktirmeye başladığınızda bunu tüm bankaların `kredi kayıt bürosu`ndan görüntüleyebileceğini unutmayın. Bu nedenle örneğin sıkıntıya düşeceğiniz dönemi bir destek kredisiyle geçirmek mümkün olacaksa, kredi kaydınız bozulmadan başvurunuzu yapmanız işe yarayabilir. Yaratacağınız fonlama sizi konut kredinizde yaşayacağınız gecikmelerden koruyabilir.

HACİZ SÜRECİ BAŞLARSA…

Krediniz takibe alındı ve haciz süreci başladıysa zararınızı minimuma indirecek tek girişim konutunuza haciz gelmeden bir alıcı bulmak olacaktır. Unutmayın ki, haciz sonrası icradan ilk satışta konut ,değerinin yüzde 60`ına kadar düşük değerden satılabilir. Bir şekilde yeterli talep gelmez ve iş ikinci ihaleye giderse başlangıç değeri konutun muhammen değerinin yüzde 40’ı olacaktır. İcra masraflarını da düşünürseniz bu süreci yaşamak yerine yeterince zaman varken konuta makul bir alıcı bulmak ve krediyi defaten kapatmak zararı minimize etmenin tek yolu olacaktır. Unutmamanız gereken ise konutunuza haciz geldikten sonra alıcıların bu işlemi riskli bularak satın almayı tercih etmemelerinin beklenir bir hareket olacağıdır. Sonu belli bir yola girilmişse yapacağınız tek şey acele etmek olacaktır…

YA KEFİLİN DURUMU…

Sorunlu kredilerin arttığı dönemlerde kredi sahipleri dışında, bir yakınına kefil olanlarımız için de kabus dolu günler başlar. Konut kredisi kefillerinin bir şansı kredinin sağlam bir teminatının bulunmasıdır. Yasaya göre alacaklı banka borçlunun üzerine gidip tüm çareleri tüketmeden kefilin üzerinize gidemez. Diğer yandan gerek konutun icradan satışı, gerekse diğer tahsilat yöntemleriyle kredi ve masrafların tamamı kapanmazsa kefil aradaki farkı ödemek zorunda kalacaktır. Bu nedenle kefilin haciz sürecine dahil olup, gerekirse konutu satın alma seçeneğiyle kendini zarar etmeden kurtarma girişimi mantıklı olabilir…

REFİNANSMAN ŞANSINIZDAN OLABİLİRSİNİZ

Düzenli gecikmiş taksitler ve kredi kaydını bozacak işlemler krediniz için refinansman ya da yeniden yapılandırma şansını da elinizden alabilir. Eğer kredi kaydınız bozulduysa oranlar düştüğünde bankanız yeniden fiyatlandıma talebinizi kabul etmeyebilir. Bunun ana nedeni, bankanızın böyle bir mecburiyetinin olmaması ve yapmasındaki mantığın refinansman ile sizi başka bankaya kaptırmama arzusu olmasıdır. Kredi kaydı bozulmuş bir tüketici, refinansman talebini yeni bir bankaya kabul ettirmekte zorlanacaktır. Bu, bankanızın üzerindeki baskıyı azaltacağı için mevcut oranını düşürmemek için de iyi bir neden olacaktır.

KREDİ KAYDINIZI BOZMAMANIZ İÇİN ANAHTAR YÖNTEMLER

·        Kredi Kullanmaktan çekinmeyin. Kredi kullanıp ödemelerini düzenli yapan tüketicinin bankalar nezdinde kredibilitesi hiç kredi ürünü kullanmamış kişilerden daha yüksektir.
·        Kredi taksitlerinizi geciktirmeyin. Her türlü gecikme kayıt altına girecektir ve bir sonraki başvurunuzda karşınıza çıkacaktır.
·        Ödeme kabiliyetinizin üzerinde başvuruda bulunmayın. Başvurularınızdan red almanız kredi kaydınıza girecek ve sonraki değerlendirmeler için negatif etki yaratacaktır.
·        Red almanıza rağmen benzer başvuruları farklı bankalara yapmayın. Çok sayıda red almanız ve kredi kaydınızın sık sık sorgulanmış olması negatif etkiyi arttıracaktır.
·        Herhangi bir kurumla ihtilaf yaşadığınızda kontrolün elinizden çıkmasına izin vermeyin. Basit bir hizmet aldığınız kuruma ödeme yapmadığınızda aleyhinize hukuki süreç başlatılırsa kredi kaydınız zarar görebilir.

Kaynak: http://www.1insaat.com/tribe/textdetail?id=54607

Kategoriler:1inşaat, Emlak Etiketler:,

Biribirinden ilginç 26 farklı konuda hazırlanmış sözlük

Mart 26, 2010 Yorum yapın

Birbirinden ilginc 26 farkli konuda sozluge “1insaat Bilgi Bankasi” uzerinden ulasabilir ve sozlukleri birkac dakika icinde bilgisayariniza yukleyebilirsiniz.

  1. BETON SÖZLÜĞÜ http://www.1insaat.com/datapool/show/document_id/17230
  2. DEPREM SOZLUGU http://www.1insaat.com/datapool/show/document_id/17250
  3. EMLAK SOZLUGU http://www.1insaat.com/datapool/show/document_id/16948
  4. Mühendislerin Sözlüğü http://www.1insaat.com/datapool/show/document_id/16764
  5. SANTIYECISOZLUGU2007 http://www.1insaat.com/datapool/show/document_id/16735
  6. BETON SÖZLÜĞÜ http://www.1insaat.com/datapool/show/document_id/19402
  7. THBB-BETON SÖZLÜĞÜ http://www.1insaat.com/datapool/show/document_id/19392
  8. Proje Yonetim Sozlugu http://www.1insaat.com/datapool/show/document_id/21132
  9. T.Terimler Sözlüğü http://www.1insaat.com/datapool/show/document_id/30401
  10. KOOPERATİFLER HUKUKU SÖZLÜĞÜ http://www.1insaat.com/datapool/show/document_id/31799
  11. BETON SÖZLÜGÜ (Türkçe – Ingilizce) http://www.1insaat.com/datapool/show/document_id/34172
  12. Beton sözlüğü İNG-TÜRK http://www.1insaat.com/datapool/show/document_id/36832
  13. Beton sözlüğü TÜRK-İNG http://www.1insaat.com/datapool/show/document_id/36831
  14. Finansal Terimler Sozlugu Dictionary of Financial http://www.1insaat.com/datapool/show/document_id/38945
  15. 8 Farklı Dilde Futbol Sozlugu http://www.1insaat.com/datapool/show/document_id/39212
  16. OSMANLI TÜRKÇESİ SÖZLÜĞÜ http://www.1insaat.com/datapool/show/document_id/39280
  17. Kimya Sözlüğü http://www.1insaat.com/datapool/show/document_id/39670
  18. ELEKTRONİK TİCARET TERİMLER SÖZLÜĞÜ http://www.1insaat.com/datapool/show/document_id/39743
  19. Design Directory Tasarım Sozlugu http://www.1insaat.com/datapool/show/document_id/40313
  20. Mühendislik Sözlüğü http://www.1insaat.com/datapool/show/document_id/28530
  21. TÜRKÇE İNGİLİZCE TARIM TERİMLERİ SÖZLÜĞÜ http://www.1insaat.com/datapool/show/document_id/46215
  22. EKONOMİ SÖZLÜĞÜ http://www.1insaat.com/datapool/show/document_id/47437
  23. PROJE OKUMA SOZLUK http://www.1insaat.com/datapool/show/document_id/16835
  24. İngilizce – Rusca teknik sözlük(inşaat) http://www.1insaat.com/datapool/show/document_id/27951
  25. Farkli Konulardaki Sozluklerin Internet Adresleri http://www.1insaat.com/datapool/show/document_id/32676
  26. 3D Mini Sözlük http://www.1insaat.com/datapool/show/document_id/39654

Insaat sektorune yonelik 7700′ün uzerinde kitap, dokuman, sunum ve program dosyasinin yer aldigi “1insaat Bilgi Bankasi”na http://www.1insaat.com/datapool adresinden ulasabilirsiniz.

Arsasını kat karşılığı müteahhitlere vermeyi düşünenlerin dikkat etmesi gereken hususlar

Mart 25, 2010 115 yorum

Arsasını kat karşılığı müteahhitlere vermeyi düşünenlerin dikkat etmesi daha doğrusu bilmesi gereken, pek çok nokta bulunuyor. Aksi takdirde sonuç hayal kırıklığı olabiliyor. işte arsa sahiplerinin bilmesi gerekenler

Yatırımcıların arsa sahiplerine sunduğu cazip teklifler, maddi gücü olmayan arsa sahiplerini cezbediyor. Artık kat karşılığı müteahhite arsa vermek mülk sahiplerinin en sık başvurduğu yöntemlerden birisi oldu.

Genellikle arsası üzerine inşaat yapmaya yeterli maddi gücü olmayanlar tarafından tercih edilen bu yöntem ile arsası karşılığında müteahhitle anlaşan mülk sahibi, hiçbir masraf altına girmeden ev ya da iş yeri sahibi oluyor. Arsa sahibi payına düşen gayrimenkulu satabildiği gibi kiraya vererek sürekli bir gelir elde edebiliyor.

Türkiye’de son yıllarda inşaat sektöründe yaşanan hareketlilikle birlikte arsasını bu şekilde değerlendirenlerin sayısıda her geçen gün artıyor. Yatırımcıların yüksek talebi arsa fiyatlarını sürekli yükseltirken, yükselen fiyatlar ise arsaların değerine değer katıyor. Bu durumda elinde arsası olanların hem müteahhitle pazarlık yapma şansları hem de paylarına düşen oran daha fazla oluyor. Arsa sahiplerinin dikkat etmesi gereken pek çok nokta var. Aksi halde sonuç hayal kırıklığı ile sonuçlanabiliyor.

1. ARSA YATIRIMI YAPACAKLAR NERELERİ TERCİH ETMELİDİR?

· İSKİ Dere ve Göl Koruma koruma kriterlerine dikkat edilerek arsa alınmalıdır.

· Orman tahdit haritalarına baktırılmalıdır.

· Yüksek gerilim, BOTAŞ hatlarına dikkat edilerek arsa tercihi yapılmalıdır.

2. MÜTEAHHİTLER EN ÇOK HANGİ BÖLGELERİ TERCİH EDİYORLAR?

Avrupa Yakası : Beylikdüzü, Bahçeşehir,Hadımköy,Ispartakule,Kayabaşı, Arnavutköy, Fulya,
Çağlayan,Sarıyer,Maslak,Silivri,Çatalca,Esenyurt,Başakşehir

Anadolu Yakası : Fikirtepe, Beykoz ( Zerzavatçı,Örnekköy,Elmalı,Riva,Sancaktepe,Polonezköy ), Kurtköy,Tepeören,Ataşehir,Çekmeköy (Çatalçeşme, Paşaköy) , Şile, Şerifali, Alemdağ, Ağva, Akfırat

3. ARSAYI MÜTEAHHİTE VERİRKEN NELERE DİKKAT ETMELİ?

· Referansları istenmeli ve incelenmeli,

· Yeni müteahhit ise şirketin veya kendisinin mali yapısı ayrıntılı incelenmeli, bankalardan ve çevresinden güçlü referanslar istenmeli,

· İş deneyimi ve ekip çalışmasını oluşturacakların incelenmesi gerekir.

· Proje üretilecekse teslimden sonraki hizmetleri de veren müteahhitler tercih edilmeli,

· Her iki tarafı da zor durumda bırakmayan hukuki kurallara dayalı alenî sözleşme yapılmalı,

· Arsa hisse devrini belli kurallara bağlayarak daha sonra devir etmeli , devir zorunluluğu kaçınılmaz ise teminat mektubu alarak kendini korumalı.

· Yapılan sözleşme ve imar planları dışında üretim yapmama teminatı alınmalı ve kat mülkiyeti teslimatlı sözleşme yapılmalı .

· Teslimat süresine dikkat edilmeli, bu süre iş hacmine göre ve bölgeye göre 12-18 ayı geçmemeli, gecikmelerde yaptırım koyulmalı,

· Projeler çok iyi analiz edilerek planlar oluşturulmalı ve kullanılacak malzemeler baştan tespit edilerek sözleşmeye yazılmalıdır.

4. HANGİ ARSAYA KARŞILIĞINDA KAÇ DAİRE VERİLİYOR?

· İmar durumuna bağlı bir durumdur, çok satan bir bölgede ve yeri iyi ise arsa sahibinin payına düşen oran artar.

· Gelişime açık alanda üretim yapılıyor ise müteahhit risk aldığını düşündüğü için daire sayısı 100 birim üzerinden 25 ‘lere kadar düşebilir.

· Gelir paylaşımlı üretim de planlanabilir, bu durum arsa sahibi için avantajlıdır. Dezavantajı ise mülkün satışından sonra paylaşımın yapılacak olmasıdır. Oysa kat karşılığında daireler bitirilince teslim edilmektedir.

5. MÜTEAHHİTE VERMENİN AVANTAJLARI NELERDİR?

· Hızlı çözümler üretirler,

· Planlı yapılaşmada ve gelişmede etken olurlar,

· Para harcamadan daire sahibi olmanızı sağlarlar, böylelikle düzenli kira geliri elde etme imkanı oluşur,

· Arsa sahipleri arsa olarak satmaktan daha çok para kazanırlar.

6. KAT KARŞILIĞI ORAN NASIL SAPTANIR ?

· Bu oran genelde %50 – 50 olarak uygulanmak istenir ancak arsanın bulunduğu bölge ve konumuna göre % ler farklılık gösterir .

· Kat karşılığı sözleşmeleri imar değişikliği ve plan tadilatı da dahil olmak üzere daire adedi üzerinden değil yapılacak inşaatın % si üzerinden yapılmalıdır.

7. YATIRIMCILARIN EN ÇOK ARSA ALDIKLARI YERLER NERELERDİR?

· Toki ve Kiptaş’ın konut ve villa planı yaptığı bölgeler,

· Marka inşaat şirketlerinin arsa satınaldığı bölgeler ,

· Üniversite kurulması planlanan bölgeler ,

· Planlı kentleşmenin yapıldığı bölgeler,

· 3. Köprü ve yol bağlantılarının civarları,

· Hızlı büyüyen ve göç alan kentler ,

· Gelişmeye açık yerler ve otoban (E-6) ve E-5 e yakın çıkış noktaları olan bölgeler,

· Endüstri tesisleri ve Lojistik alanlara yakın olan bölgeler ,

· Havalimanı ve limanlara yakın bölgeler , okul , hastane,alışveriş merkezi ihtiyacı olan bölgeler.

Kaynak: http://www.1insaat.com/tribe/textdetail?id=54415

Kategoriler:1inşaat, Haber Etiketler:,

Evini satamayanlara pratik çözümler

Mart 21, 2010 Yorum yapın

Satılmak istenen eve “final touch” yani son dokunuş yapılırsa evin satılma ihtimali daha da artıyor. Sadece ev alırken değil, satarken de bir mimarla işbirliği yapın. Evde özellikle mutfak ve banyoda yapılacak son dokunuşlarla evinizin değerini yükseltebilirsiniz.

Kaliteli malzeme iyi etki bırakır

Artık mimaride son trend “final touch”. Ekonomik kriz öncesi, son dokunuş ile evin değerinde yüzde 15’e varan artışlar sağlamak mümkün idi. Ancak bu dönemde evi satabilmek dahi başarı. Değer artışı sağlamasanız bile evi satılabilir hale getirmek ve yüzlerce rakibinin arasından sıyrılmak dahi önemli. Son dokunuş çalışmalarında ise mutfak başı çekiyor. Ev satın alırken kararı genellikle kadınlar veriyor ve kadınların en çok ilgilendikleri alanların başında mutfak geliyor.

Şimdilerde en güncel kampanyalardan biri, ekonomiye can vermek için organize edilen “Evinizi yenileyin” kampanyası… Halkbank’ın desteği ile evinde ofisinde tadilat yapmak isteyenlere çok düşük faizle kredi veriliyor.

Evinizi daha değerli hale getirin

Eski bir daire veya mekan için artı değer oluşumu için yapabilecekler belli bir noktaya kadar etkili olacaktır. Çünkü içeri ne koyarsanız koyun, apartmanın girişi, bina duruşu, genel peyzaj binanın mevcut değeri değişmeyecektir. Ancak evinizin içinde şunları yapabilirsiniz.

• Net mekanlar oluşturmak: Mekana girildiğinde satın almak isteyen kişinin, emsallerinden çok daha farklı bir atmosfer ile karşılaşması, ilk etki için çok olumlu sonuç verecektir. Artı değer kazandırmak istenilen mekanın planlamasında ne gibi değişikliklerin yapılacağına karar verilmelidir. Ardından seçilen duvarların yıkılması ve gereken yerlerde yenilerinin yapılması ile şeklinde yol alınır.

• Daire içinde doğru malzeme seçimleri yapmak: Günümüz şartlarında piyasada çok farklı ve kaliteli malzemeler mevcut. Mülk satın almak isteyen çoğu kişiyi zeminde yaptıracağınız bir parke kaplamasının veya mutfak ile banyosunun gereğine uygun kaliteli malzemeler ile revize edilmiş olduğunu görmek etkileyecektir. Unutulmamalıdır ki her işte olduğu gibi ortam ve ambiyans satın alma kararında çok önemli rol oynar. Bu konuda dikkat edilmesi gereken ufak husus ise; mekanın yer aldığı muhit ve sitenin mevcut şartlarını göz önünde bulundurmaktır. Örneğin seçilebilecek çok pahalı bir mutfak ödenecek tutar nisbetinde dairede hedeflenen artı değeri yakalamayabilir. Seçimlerinizin oluşturmayı hedeflediğiniz doğru düşünülmüş ve detaylandırılmış net ve sade atmosferin sağlanması yönünde olması gereklidir. Ne çok fazla kalmalı, ne de derme çatma havasında olmalı. Kullanılacak renkler veya detaylar iddialı veya abartılı olmamalı. Sizin için çok çarpıcı gibi görünen renkler bir başkası için itici bulunabilir. Ya da gereksiz dolulukta detaylandırılmış kapı pervazları veya abartılı kartonpiye uygulamaları aynı istenmeyen etkiyi oluşturabilir. Çok yüksek paralar verilmiş evlerde ev sahibi kendi zevkini yansıtmak isteyeceğinden yapılan müdehaleler, sade ve mümkün olduğunca net çözümlerden ibaret olmalıdır.

Yolun başında ne yapmalı?
• Vaziyet planından başlayarak projenin konumlandırılması: Mimari ekibin inşaata başlanacak olan arsaya en uygun vaziyet planı yerleşimini ve konumlandırmayı yapması gerekir. Arsada yapılacak yerleşimde haklı olarak mal sahibinin ya da müteahhitin yönelimi maksimum metrekare kullanım alanı kazanmak, arsanın her noktasını iyi değerlendirmektir. Bu noktada balık istifi tabiri yapılmış binaların biribiriyle nerdeyse iç içe binaların, proje tamamlandıktan sonra daha fazla inşaat metre karesinin fiyatlar üzerine de olumlu bir etki yapmayacağını, aksine tüm projenin satışını zorlaştıracağını müteahhite çok iyi izah etmek gerekir. Yine vaziyet planında yerleşimi yapılacak blokların, yeşil alanların, otoparkların ve sosyal alanların konumlandırılmasının doğru etüd edilmesi gerekir.

• Doğru planlanmış kat planları ve iç mekan yerleşimleri: Vaziyet planlarının ardından oluşturulacak kat planların, kişlerin istek ve ihtiyaçlarına cevap verebilecek şekilde farklı tiplemeler yoluna giderek çözülmesi gerekir. Bugün stüdyo tipi dairelere ya da 4 – 5 odalı daha büyük tip dairelere fazlaca ihtiyaç duyulduğu gözükmektedir. Eskinin basma kalıp 2+1 ya da 3+1 formatı değişen yaşam şartları ile birlikte artık geride kalmıştır. Genç çocuksuz bir çiftin oturacağı daire ile 2 çocuklu bir ailenin oturacağı daire farklı ihtiyaçları göz önünde bulundurularak planlanıyor ve hatta aynı kişi sayısı hedeflense bile kat planlarında daha farklı ve esnek plan tipleri dahi sunulabiliyor. Mantık olarak çok farklı plan tiplerinden oluşan kat planları uygulama süresini uzatacak olsa dahi, tüketici için kendi evinin bir diğerinden farklı ve özel olduğu hissi ile hedeflenen artı değer sağlanacaktır.

• Yine doğru malzeme seçimi: Birinci kısımda bahsedildiği gibi, her bölgede bir çok emsalinin olduğu, her geçen gün yeni projelerin başladığı bugünlerde farklılık yaratmak şarttır. Bu amaçla örnek dairelerin planlanmasında ve ardından yapılacak uygulamalarda kaliteli malzeme seçimi her zaman istenilen ektiyi sağlar. Türk aile ve mantık yapısında satın alınacak evin mutlaka mutfak, banyosu, parkesi görülerek karar verilir. Bu sebeple diğerlerinden farklılık yaratacak ancak maliyeti çok etkilemeyecek marka değeri olan malzeme seçimleri yapılması uygun olacaktır.

• Konsept: Farklılık, ortaya konulacak konsept bir projeyle sağlanabilir. Son derece rutin, monoton, alışageldik yapıların arasından projenin sıyrılabilmesinde en önemli faktör daha önce yapılmamışı yapmak olacaktır.

• Cepheler ve dış siluet: Güncel ve çabuk eskimeyen malzemelerin kullanımı, projeye maliyetlerinin çok üzerinde değer katacaktır. Yalnızca malzeme seçimi değil hedeflenen şık ve farklı cephe silüetleri oluşturabilmek için de çaba gösterilmelidir. Sefer tası gibi birbirinin tıpatıp aynısı kat planları yerine, bir kat üstteki dairenin altakinin özel alanlarını da gözeten ancak farklı çıkmalar ve cephe hareketlerine olanak tanıyan bir anlayışla tasarlanması istediğimiz etkiyi yakalatacaktır.

Kaynak: http://www.1insaat.com/tribe/textdetail?id=50066

Kategoriler:1inşaat, Emlak Etiketler:,

Proje Secmenin Puf Noktaları / Ev Alma Klavuzu

Mart 5, 2010 Yorum yapın

Ev alacağınız lokasyonu belirlediniz. Ama hangi projeden alacağınıza karar veremiyorsunuz? Hem içinde huzurlu ve mutlu yaşamak hem de gelecekte iyi prim yapacak bir siteden ev almak sanıldığı kadar kolay değil. Ama, o kadar da zor değil. Tabii işin püf noktalarını bilirseniz…

Ev almak, hayatınızda vereceğiniz en zor kararlardan biridir. Sonuçta hem geleceğinize yatırım yapıyorsunuzdur hem de huzurla yaşayabileceğiniz bir mekanı yaratıyorsunuzdur.

Pek çok noktada doğru kararlar verebilirsiniz. Zaten, size son birkaç haftadır tam da doğru karar vermenin ipuçlarını veriyoruz. Ama bir noktada yanılmak bütün doğru kararlarınızı alt üst edebilir. İşte bunlardan biri de hangi lokasyonda yaşayacağınızın kararını verdikten sonra hangi site sorusunun cevabını verebilmekte. İşte yanılma payınızı yok edecek 11 yöntem. Harfiyen uygulayın hem geleceğiniz için doğru bir yatırım yapın hem de huzurla bir evde oturmanın keyfine varın.

1)YATAY BİNALARDAN MI HOŞLANIYORSUNUZ, YOKSA DİKEYLERDEN Mİ?

Siteyi seçerken, vermeniz gereken en önemli kararlardan biri de hoşlandığınız bina tipidir. İşte bu yüzden `yatay ve dikey bina` kavramları çok büyük önem taşır. Kuşkusuz, önceden de vardılar. Ama, artık projeler pazarlanırken, bu kavramların altı daha inceden inceye çizilmeye başladı.

İşte bu yüzden hoşlandığınız bina tipinin ne olduğuna, yani yatay binalarda mı yoksa dikey binalarda mı yaşamak istediğinize karar vermelisiniz.

KILAVUZ: Yatay binalarda mesafeler birbirine daha yakın olur. Dikeylerde ise binalar arası mesafe fazladır. Yüksek katlı binalarda yaşamak istiyorsanız dikey pojeleri tercih edin. Aslında dikeyler, daha çok bekar ve yalnız yaşayanlar için idealdir. Yatay binalar ise daha çok çocuklu ailelere yöneliktir.

2) NASIL BİR KONSEPTTEN YANA OLDUĞUNUZA KARAR VERİN

Her projenin bir konsepti vardır. Bu konsept mimar ve geliştiren şirket tarafından belirlenir. Bazı projelerin konsepti kadınsıdır bazılarınınki ise erkeksi. Kadınsılar,yeşil ve sosyal donatıların çok olduğu özelliklerine sahiptir. Erkeksiler ise tam tersi hem de yapı olarak daha sert hatlara sahiptir.

KILAVUZ: Kadınsı konseptli projelerin her zaman daha kolay satılabileceğini unutmayın. Doğal olarak kiralamada da daha fazla talep görürler. Eğer, konsept bir de sürdürülebilir ise aidatları da etkiler. Çoğu zaman proje kadınsılaştıkça aidatı yükselir. Küçük bir uyarı: Fazla dişi projelerde neredeyse kira kadar aidat ödeme olasılığınız var.

3) BİNALARIN ARASINDAKİ MESAFEYİ GÖZDEN KAÇIRMAYIN

Çok yoğun projeler vardır. Bir de yoğunluğun mümkün olduğunca düşürüldüğü projeler… Binaların arasındaki mesafenin 10 metre olması yoğunluğun azaldığını gösterir. Eğer bunun altındaysa proje yoğundur.

KILAVUZ: Bir projede binalar arasındaki mesafenin mümkün olduğunca fazla olması, makbul kabul edilir. Bunun projeye değer kattığı gibi psikolojinize de iyi geleceğini unutmayın. Mesafe arttıkça ferahlık artar. Güneşten faydalanma oranı da aynı şekilde yükselir.

4) EMSAL SORACAĞINIZ ALTIN SORULARDAN BİRİDİR

Emsal, ev alacağınız projedeki toplam arsa alanı ile arazi arasındaki orandır.

KILAVUZ: Burada önemli olan nokta inşaat alanının ne kadarının satılabilir olduğudur. Ne kadar düşük emsalli olursa o kadar ferah ve rahat bir alanda yaşayacağınızı ve dahası primi giderek artacak bir projede ikamet edeceğinizi aklınızdan çıkarmayın

5) AİDAT DEYİP GEÇECEK VAKİT ÇOKTAN GEÇTİ

Aidatların ne olduğunu bilmeyenimiz yok. Ve kimi sitelerde neredeyse kira bedellerine yaklaştığını. İşte bu noktada dikkat etmeniz gereken bazı altın kurallar var…

KILAVUZ: Ev satın alacağınız siteler arasındaki aidatları mutlaka karşılaştırın. Ödediğiniz aidatlar karşılığında aldığınız hizmetler ne? Aldığınız hizmetlerin hangisi sizin için önemli? Özellikle yatırım açısından aldığınız evlerde evin boş kalma faktörünü de gözönüne alın. Ev boş kaldığında da aidatları ödeyeceğinizi unutmayın.

6)PROJE ÇOK CAZİP OLABİLİR AMA YA ULAŞIM?

Diyelim ki pek çok açıdan projeyi ve dolayısıyla siteyi çok beğendiniz. Ama, bugüne kadar konut satın alan birçok üzerinden kanıtlanan bir saptama var: Ulaşım sorunu evinizle bağınızı bile koparabilir. Merkezi bir yerde olmayabilir. Artık pek çok proje de böyle zaten. Ama şu kuralları uygularsanız; yaşamınızı zor bir rotaya yöneltmezsiniz:

KILAVUZ: Sitenin ana arterlere erişimi nasıl? TEM, E-5 veya bulunduğunuz noktaya göre Sahil Yolu`na erişme olanakları nasıl? `Nasıl olsa kendi aracım var, bana ana arterler yeter` demeyin. Sitenin toplu taşıma imkanlarından ne kadar faydalandığını da mutlaka araştırın. Siz toplu taşıma araçlarını kullanmasanız da bir sitenin toplu taşıma araçlarından faydalanması değerini artırır.

7)KAPALI OTOPARK OLMAZSA OLMAZ

Eskiden sadece otopark yeterliydi. Ama, şimdi öyle değil. Yanıtlanması gereken pek çok soru var…

KILAVUZ: Kapalı otopark her geçen yıl daha önemli hale gelecek. Ev alacağınız sitedeki toplam ev sayısı mı fazla, açık ve kapalı otopark sayısı mı? Sitedekiler otomobillerini site dışına park etmek mecburiyetinde kalıyor mu? Kalacak mı? Ayrıca otoparkın genişliği ne kadar Volvo S80 veya Audi A8 sığıyor mu? Yoksa Palio veya Peugeot 107`ler için mi yapılmış?

8) BÜTÜN ZAMANLARIN DEĞİŞMEZ KURALI: KALİTE

İnşaat kalitesi dün de önemliydi, bugün de… Ama, özellikle 17 Ağustos 1999`dan sonra pek çok şeyin değişmek zorunda kaldığını hepimiz biliyoruz. Ama, değişmeyenleri fark etmeniz de soracağınız doğru sorularla mümkün…

KILAVUZ: İnşaat kalitesi kendi içinde işçilik ve malzeme diye ikiye ayrılır. İnşaatta kullanılan malzemeler iyi mi? İşçilik kaliteli mi?

9) MANZARA HEM İÇİNİZİ AÇAR, HEM GELECEĞİNİZİ

Manzarası güzel bir evde oturmak kuşkusuz herkesin rüyasıdır. Deniz, orman ya da göl manzarası. Ama iyi bir manzara hem psikolojinize iyi gelir hem de geleceğinize…

KILAVUZ: İyi manzaralı siteler her zaman prim yapar. Değer kazanır. İşte bu yüzden siteniz güzel bir manzaraya sahip olsun. Ama, sizin satın alacağınız konut, mümkünse en iyisi olsun.

10)YEŞİL ALANI BOL MU? YA ÇOCUKLAR İÇİN NE DÜŞÜNÜLMÜŞ?

Bir sitenin gelecekte ne kadar değerleneceğini de sizin içinde otururken huzur içinde olmanızı sağlayan en önemli etkenlerden biridir yeşil alan. Tıpkı çocuklara ayrılan alanlar gibi…

KILAVUZ: Kişi başına düşen yeşil alanın ne kadar olduğunu ya da yeşil alan toplamının ne olduğunu mutlaka öğrenin. Buradaki altın oran kişi başına 10 metrekaredir. Çocuklarınız için soracağınız soru ise sitede tahminen kaç çocuk bulunacağı ve bunlara düşecek parkların yeterli olup olmadığıdır.

11) GERÇEKTEN GÜVENDE OLACAK MISINIZ?

24 saat güvenlik artık bütün projelerin dip notu olarak görmeye alıştığımız bir cümle. Ama, ana sorularınız bunlarla sınırlı kalmamalı. İşte tam da bu yüzden şu soruların cevabını mutlaka alın.

KILAVUZ: Sitenin güvenliği nasıl sağlanacak? Alternatif önlemler neler? Kurulacak koruma sistemi sizi ikna ediyor mu?

12)YAŞAMA NE KADAR YAKIN DURUYOR?

En başta alışveriş merkezlerini sormalısınız, sonra diğer sosyal donatıları…

KILAVUZ:
Sitenin alışveriş olanağı nasıl? En yakın avm`ler, market, akaryakıt istasyonu, banka şubesi veya hastane gibi sosyal ve kamusal donatılar nerede? Çarşıya pazara ne kadar yakın?

Kategoriler:Emlak, En Çok Okunanlar Etiketler:,

Istanbul’da hangi semt ne kadar prim yapiyor?

Mart 4, 2010 Yorum yapın

Istanbul’da hangi semt ne kadar prim yapiyor?

http://www.1insaat.com/tribe/textdetail? id=53767

Kategoriler:1inşaat, Emlak, En Çok Okunanlar Etiketler:,
Takip Et

Her yeni yazı için posta kutunuza gönderim alın.

Diğer 21.239 takipçiye katılın